Общая тенденция на рынке новостроек с отделкой в России

С 2022 по 2025 год во многих регионах России наблюдается снижение предложения квартир с готовой отделкой на первичном рынке жилья. Это связано с падением спроса и переходом застройщиков к продаже квартир в состоянии «в бетоне» или в формате смешанных вариантов отделки в рамках одного проекта. Аналитики премии Urban подчеркнули, что только в трёх регионах страны квартиры с отделкой продолжают занимать ведущую позицию по объёму предложений.

Сокращение предложения готовой отделки в Москве и Московской области

В Москве застройщики перешли в режим экономии. Доля квартир с полной отделкой к моменту сдачи упала с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Количество квартир с предчистовой отделкой также снизилось — с 14,6% до 11,4%. Напротив, ростом выделяются объекты с черновой отделкой — их доля достигла 45,9%, увеличившись на 11,4 процентных пункта.

В Московской области изменения были ещё более заметны: предложение с готовой отделкой сократилось с почти половины рынка (47,4%) до 13,3%. Одновременно количество корпусов с черновой отделкой выросло до 32,3%, что на 5,7 процентных пункта выше показателя 2022 года.

Региональные изменения: другие города и центры

В ключевых городах региона ситуация складывается схожим образом:

• Казань — доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п.
• Краснодар — рост на 2,5 п.п.
• Екатеринбург — увеличение на 1,1 п.п.

В этих городах главная доля рынка приходится на формат white box (под чистовую отделку): 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

В ряде городов предложение «в бетоне» преобладает более чем на 80%, например, в Рязани (94,3%), Самаре (92,8%), Барнауле (87,2%), Ульяновске (87,1%) и Иркутске (82,8%). В Челябинске, Волгограде и Кемерово доля таких квартир также значительна — от 70% до 79%. Такой тренд объясняется преобладанием массового сегмента недвижимости, где покупатели особенно чувствительны к ценам, а застройщики стараются минимизировать расходы на отделку.

Форматы отделки: популярность смешанных вариантов

На многих рынках появляется важный тренд: в одном корпусе предлагается несколько видов отделки — два или три варианта. Это позволяет расширить целевую аудиторию и охватить разные потребительские ниши. В Краснодаре и Тюмени такой формат занимает почти 70% от предложения. Кроме того, он активно набирает популярность в Новороссийске, Ростове-на-Дону, Анапе, Подмосковье и Ленинградской области, где рост доли подобных лотов за три года составил от 13 до 49 процентных пунктов.

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположную тенденцию. В 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а к 2025 году их доля увеличилась до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов предлагают жильё с отделкой «под ключ». Формат white box также стал применяться чаще — 18,9% (+8,3 п.п. за три года). Доля объектов без отделки снизилась на 10,6 п.п., достигнув 15,6%.

Главной причиной таких изменений аналитики называют более широкие возможности получения семейной ипотеки в Петербурге по сравнению с Москвой, а также олигополию на рынке, где значительную долю предложения с отделкой контролируют несколько крупных компаний, позволяющих сохранять отделку без существенного удорожания.

Рынок Черноморского побережья: рост популярности квартир с отделкой

Черноморский регион за последние годы значительно изменился в сторону квартиp с чистовой отделкой. Если в 2022 году на один лот с отделкой приходилось семь без, то в 2025 году соотношение составляет примерно 9 к 10 в пользу квартир, сданных «под ключ». Это связано с растущей популярностью сервисных апартаментов как среди застройщиков, так и покупателей. В Анапе и Новороссийске подобные объекты активно вытесняют предложения с черновой отделкой и white box.

Развитие рынка в Приморье

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%, уступая места другим форматам. За счёт деятельности крупных федеральных девелоперов рынок расширил ассортимент, увеличив доли в следующих категориях:

• Формат white box — прирост 3,8 п.п.
• Чистовая отделка — рост на 1,8 п.п.
• Отделка по желанию покупателя — рост на 7,1 п.п.

Выводы экспертов о развитии отделки в новостройках

По мнению Ольги Хасановой, CEO премии Urban, российские девелоперы стремятся оптимизировать затраты и расширить аудиторию покупателей, предлагая сбалансированные продуктовые линейки с различными вариантами отделки. Рынок реагирует на региональные особенности:

• В городах с большим туристическим потоком и развитым рынком апартаментов (Санкт-Петербург, Сочи) сохраняется высокая доля квартир с готовой отделкой.
• В мегаполисах с высокой конкуренцией и избытком предложения (Москва, Екатеринбург, Краснодар) разработчики избегают отделку, чтобы снизить стоимость.
• В регионах с относительно медленным выходом нового жилья преобладает смешанный формат с несколькими вариантами отделки, что позволяет удовлетворить разные запросы покупателей.

Таким образом, рынок новостроек в России адаптируется к экономическим условиям и предпочитаниям населения, обеспечивая разнообразие предложений и гибкость выбора.