Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует модернизации, предусматривающей большую гибкость и сбалансированность обязанностей застройщиков в процессе исполнения договоров. С такими выводами выступил генеральный директор группы компаний «КОРТРОС», Станислав Киселев, на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», которая открыла Пермский Форум Развития «Города будущего».
Регламентирование участников и распределение ответственности
По словам Киселева, в настоящее время в рамках КРТ регламентирован лишь застройщик, который несет полную ответственность за реализацию проекта. Однако участников много, и это требует комплексного подхода к распределению обязательств между всеми сторонами.
«Важно описать обязанности всех участников договора, учитывая актуальную экономическую ситуацию», — подчеркнул генеральный директор.
Основные процедурные вопросы, требующие доработки
Среди ключевых направлений усовершенствования КРТ Станислав Киселев выделил около десяти процедурных аспектов:
- Пересмотр возможности передачи прав аренды земельных участков, на которых осуществляется проект КРТ, в залог банкам.
- Пересмотр размера компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению.
- Расширение оснований для обмена земельных участков с целью вовлечения их в проекты КРТ.
- Установление условий для изменения договора КРТ при существенном изменении обстоятельств, не зависящих от застройщика.
Изменения в законодательстве для поддержки девелоперов
Приоритетным вопросом, по мнению Киселева, является внесение поправок в Градостроительный кодекс, позволяющих застройщикам инициировать или вносить изменения в договор КРТ в случае значительных изменений экономических условий. Разработка такого механизма может учитывать опыт соглашений в сфере государственных закупок и государственно-частного партнерства.
Кроме того, поддержку девелоперам окажут законодательные изменения, направленные на признание непредвиденных обстоятельств, не зависящих от застройщика. В частности, это касается случаев обнаружения на территории объектов культурного наследия или если техническая возможность подключения к инженерным сетям оказывается неподтверждённой.
Значение полноты информации от региональных властей
Киселев особо отметил важность предоставления региональными властями комплексного и достоверного пакета документов о земельных участках до начала реализации проекта КРТ. В этот пакет должны входить:
- сведения о наличии инженерных сетей;
- результаты проведения археологических изысканий;
- иные данные, влияющие на возможность освоения территории.
Пересмотр методов расчёта выкупной цены аварийного жилья
Текущий подход к расчету выкупной стоимости аварийного жилья включает рыночную стоимость и компенсацию за непроведённый капитальный ремонт (примерно 10-15% от цены помещения). По мнению Киселева, эта дополнительная финансовая нагрузка является избыточной и может быть снята с застройщиков, что позволит снизить их издержки.
Оптимизация использования бюджетных средств через обмен земель
Также совершенствование КРТ возможно за счет сокращения расходования бюджетных средств на выкуп участков у частных лиц под административные здания. Внедрение механизма обмена на равнозначные земельные участки в государственной или муниципальной собственности может повысить эффективность и сократить затраты.
Особенности договора КРТ, снижающие привлекательность проектов
Еще одним сдерживающим фактором для девелоперов и банков является неограниченный срок обжалования договора КРТ. Эта особенность уменьшает инвестиционную привлекательность проектов комплексного развития территорий.
Выводы и перспективы изменений
По словам Станислава Киселева, предложенные изменения в Градостроительный кодекс смогут улучшить экономическую составляющую и ускорить реализацию проектов КРТ. В результате комплексное развитие территорий будет становиться более выгодным и востребованным инструментом современного российского девелопмента.
