Необходимость совершенствования механизма КРТ

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке, чтобы обеспечить большую гибкость и справедливое распределение обязательств между участниками договора. Об этом заявил генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев в ходе панельной сессии «Комплексное развитие территорий», которая открыла Пермский Форум Развития «Города будущего».

Ответственность участников КРТ

В настоящее время, по словам Киселева, ответственность в рамках КРТ возлагается исключительно на застройщика, несмотря на то, что в проекте задействовано гораздо больше участников. «Важно детально прописать обязательства всех сторон договора с учётом актуальной экономической ситуации», — подчеркнул он.

Основные вопросы для доработки

Станислав Киселев выделил около десяти ключевых процедурных аспектов подготовки КРТ, требующих пересмотра и усовершенствования. Среди них:

• Возможность передачи банкам в залог права аренды земельных участков, где реализуются проекты КРТ;
• Пересмотр размера компенсационных выплат за помещения в аварийных расселяемых домах;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их вовлечения в проекты КРТ;
• Условия изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств вне контроля застройщика.

Инициирование изменений в договоры КРТ

Гендиректор отметил, что первоочередной задачей является внесение изменений в Градостроительный кодекс, предоставляющих застройщикам право инициировать либо вносить коррективы в договор КРТ при значительном изменении экономических условий. Для этого предлагается разработать алгоритм, аналогичный механизмам, применяемым в государственных закупках и государственно-частном партнерстве.

Учет непредвиденных обстоятельств

Поддержку девелоперам могут оказать реформы Градостроительного кодекса, учитывающие непредвиденные факторы, неподконтрольные застройщику. К ним относятся, например, выявление на территории объектов культурного наследия или невозможность технического подключения к инженерным сетям. В связи с этим особое внимание должно уделяться полноте информации от региональных властей о земельном участке еще до начала реализации проекта. Это касается пакета документов по наличию сетей, результатов археологических исследований и других важных сведений.

Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья

Еще одним вопросом, требующим пересмотра, стал метод расчета выкупной цены аварийного жилья при расселении в рамках КРТ. В настоящее время цена включает рыночную стоимость и компенсацию за непроведенный капитальный ремонт — дополнительные 10–15% от стоимости помещения. По мнению Киселева, такая дополнительная нагрузка избыточна и её следует снять с застройщиков, чтобы снизить их затраты.

Оптимизация бюджетных затрат на земельные участки

Усовершенствование инструмента КРТ возможно за счет сокращения расхода бюджетных средств на выкуп земель частных собственников для размещения административных объектов. Для этого предлагается внедрить механизм обмена на равноценные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Особенности договора КРТ и их влияние на привлекательность проектов

Киселев также отметил, что существующие особенности договора КРТ, такие как неограниченный срок для его обжалования, снижают привлекательность проектов как для девелоперов, так и для банков, предоставляющих финансирование.

Выводы

«Внесение предложенных изменений в Градостроительный кодекс способно повысить экономическую эффективность и ускорить реализацию проектов КРТ, сделав этот инструмент более привлекательным для современного российского девелопмента», — заключил Станислав Киселев.