Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев выступил с предложениями о модернизации процедур комплексного развития территорий (КРТ). Его выступление состоялось на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывающей Пермский Форум Развития «Города будущего».

По мнению Киселева, существующая система нуждается в большей гибкости и сбалансированности обязательств девелоперов по мере исполнения договоров.

Проблемы текущей регламентации и распределения ответственности

Станислав Киселев отметил, что в рамках КРТ ответственность формально лежит исключительно на застройщике, в то время как в проектах задействовано множество участников.

Он подчеркнул важность чёткого распределения обязательств всех сторон с учётом изменяющейся экономической ситуации, чтобы заключённые договоры отражали реалии рынка.

Ключевые вопросы для доработки процедур КРТ

Гендиректор выделил несколько направлений, требующих внимания в части процедур подготовки и реализации КРТ:

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, задействованных в проекте.
• Регулирование размеров выплат компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению.
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью дальнейшего вовлечения в КРТ.
• Уточнение условий внесения изменений в договор КРТ при существенных, не зависящих от застройщика, изменениях обстоятельств.

Правки в законодательстве для повышения гибкости договоров

По словам Киселева, одной из приоритетных задач является внесение изменений в Градостроительный кодекс, дающих застройщикам право инициировать изменения в договоре КРТ при значительных изменениях экономической ситуации.

Для разработки соответствующего механизма можно использовать опыт заключения соглашений в сфере госзакупок и государственно-частного партнёрства.

Учёт непредвиденных обстоятельств

Кроме того, предлагается внести изменения, которые учтут непредвиденные обстоятельства, не зависящие от застройщика, такие как:

• обнаружение объектов культурного наследия на территории;
• неподтверждение технической возможности подключения к инженерным сетям.

Для минимизации рисков основной упор сделан на предоставлении региональными властями достоверного и полного пакета документов по земельным участкам до начала работ. Этот пакет включает сведения о наличии инженерных сетей, результаты археологических изысканий и прочую необходимую информацию.

Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья

Станислав Киселев считает, что механизм определения цены выкупа аварийного жилья для расселения в рамках КРТ требует корректировки.

В настоящий момент она состоит из рыночной стоимости помещения и компенсации за непроведённый капитальный ремонт, составляющей порядка 10–15% от цены жилья. По мнению Киселева, эта дополнительная финансовая нагрузка излишне повышает затраты застройщиков и может быть снижена.

Экономия бюджетных средств через механизмы обмена земель

Другим направлением повышения эффективности КРТ может стать сокращение бюджетных расходов на выкуп земель у частных владельцев, предназначенных для размещения административных зданий.

Для этого предлагается расширить применение механизма обмена участка на равноценный, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что снижает прямые финансовые затраты.

Риски договоров для девелоперов и финансирующих банков

Особое внимание генеральный директор ГК «КОРТРОС» уделил условиям договора КРТ, снижающим привлекательность проектов для застройщиков и банков. Одним из таких факторов является неограниченный срок обжалования договора.

Это усложняет получение финансирования и ведёт к повышению рисков для участников процесса.

Заключение

Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые поправки в Градостроительный кодекс позволят улучшить экономическую эффективность проектов, ускорить их реализацию и сделать КРТ более привлекательным инструментом для современного российского девелопмента.