Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев в ходе панельной сессии «Комплексное развитие территорий» на Пермском Форуме Развития «Города будущего» подчеркнул, что действующий механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует доработки. Главная цель изменений — повысить гибкость и обеспечить более справедливое распределение обязательств девелоперов в процессе исполнения договоров.

Ответственность и участие сторон в рамках КРТ

На данный момент в механизме КРТ ответственность законодательно возлагается преимущественно на застройщика. Однако, по словам Станислава Киселева, участников проектов КРТ значительно больше, и важно уточнить и закрепить обязательства каждого из них с учетом текущих экономических условий.

Основные проблемные вопросы подготовки КРТ

• Пересмотр возможности залога права аренды земельных участков банкам, на которых реализуются проекты КРТ;
• Корректировка размера выплат в качестве компенсации за помещения в аварийных расселяемых домах;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их последующего вовлечения в комплексное развитие;
• Установление условий для изменения договоров КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Возможности изменения законодательства в пользу девелоперов

Станислав Киселев отметил, что одной из приоритетных задач является внесение поправок в Градостроительный кодекс, дающих застройщикам право инициировать или предлагать изменения в договор КРТ при значительном изменении экономической ситуации. Для этого предлагается разработать алгоритмы, аналогичные тем, которые применяются в соглашениях по государственным закупкам и государственно-частному партнерству.

Кроме того, необходимы законодательные изменения, учитывающие непредвиденные обстоятельства, не зависящие от застройщика. Например, если на территории проекта выявляются объекты культурного наследия или отсутствует техническая возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Важность полноты информации о земельных участках

По мнению генерального директора ГК «КОРТРОС», региональные власти должны обеспечивать предоставление полного комплекса документов по земельным участкам КРТ до начала проектных работ. В их числе должны быть сведения о наличии инженерных сетей, результаты археологических изысканий и другие ключевые данные.

Пересмотр выкупной цены и сокращение бюджетных затрат

Киселев обозначил необходимость пересмотра методики расчета выкупной стоимости аварийного жилья при расселении на участках КРТ. В настоящее время расчет включает рыночную цену и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, составляющую 10–15% стоимости помещения. Он считает, что эта дополнительная финансовая нагрузка излишняя и может быть снижена для уменьшения затрат девелоперов.

Также предлагается оптимизировать использование бюджетных средств за счет внедрения механизма обмена земельных участков между частными собственниками и государственными или муниципальными органами для размещения административных зданий.

Проблемы договора КРТ и их влияние на финансирование

Договоры о комплексном развитии территорий имеют особенности, которые уменьшают привлекательность проектов как для девелоперов, так и для банков, предоставляющих финансирование. В частности, это касается неограниченного срока обжалования договоров.

Заключение

Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс позволят улучшить экономическую составляющую проектов КРТ, ускорить их реализацию и повысить привлекательность этого механизма как ключевого инструмента современного городского девелопмента в России.