Объем сделок на рынке столичных офисов в первом полугодии 2025 года

По данным пресс-службы компании Nikoliers, в Москве за первое полугодие 2025 года общий объем сделок с классическими офисами достиг 779 тыс. кв. метров. Из них около 35% (269 тыс. кв. м) пришлось на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. м) — на аренду.

Рост доли сделок купли-продажи за последние годы

Аналитики отмечают стабильный рост доли сделок покупки офисов на протяжении последних трёх лет. В 2021 году их доля составляла лишь 6,9%, в 2022 году выросла до 12,2%, а в 2023 году достигла 20,4%. В 2024 году этот показатель существенно увеличился — до 51,9%, что объясняется несколькими крупными сделками:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. метров в комплексе Moscow Towers;
• Корпорация «Ростех» стала владельцем «Ростех-Сити» с площадью 174 тыс. кв. метров;
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

Прогноз на 2025 год предполагает, что доля сделок купли-продажи составит порядка 35-40% от общего объема 1,45 млн кв. метров, включая потенциальные сделки.

Предложение и прогнозы развития рынка офисной недвижимости Москвы

Общий объем офисных площадей в столице составляет 20,6 млн кв. метров. К 2027 году ожидается ввод около 2,4 млн кв. метров новых помещений. При этом прогнозируется следующая структура вакантности:

• 15% площадей — для продажи;
• 7% — для аренды;
• 5% — с возможностью как приобретения, так и аренды.

Объем офисных площадей на продажу за последний год вырос почти вдвое, достигнув 866 тыс. кв. метров. Из них около 200 тыс. кв. м представлены едиными зданиями, а 164 тыс. кв. м — блоками.

Комментарий заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers

Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года ожидается старт продаж новых крупных проектов с нарезкой на блоки. Последующий выход этих площадей в аренду может сбалансировать рынок, однако основным трендом останется предпочтение покупки офисов, особенно в условиях дефицита качественных помещений и роста арендных ставок.

«Дефицит свободных качественных площадей сдерживает заключение сделок, хотя спрос сохраняется. Поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Даже при минимальной волатильности вакансии ограниченное предложение и предложения от частных инвесторов стимулируют рост аренды», — подчеркнул он.

Динамика чистого поглощения и влияние на рынок

Чистое поглощение офисных площадей за первое полугодие 2025 года снизилось на 91% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — с 560 тыс. кв. метров до 53 тыс. кв. метров. Среди причин — перенос сроков ввода новых BTS-проектов, дефицит крупных лотов, рост арендных ставок и сокращение предложения помещений с готовой отделкой. Это увеличивает сроки и расходы на переезд компаний.

Также арендаторам становится сложно подобрать помещение с оптимальным сочетанием качества и затрат на ремонт.

Изменения в ценах на офисы класса А и Prime во II квартале 2025 года

Средний рост цен на офисы на первичном рынке класса А и Prime по итогам II квартала 2025 года составил 10%. Исключение составляет зона ТТК–МКАД, где цены снизились на 7% — до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры предложения: на рынок вышли объекты на старте продаж.

Средневзвешенная стоимость блоков в июне 2025 года (тыс. руб. за кв. м)

• Внутри ТТК — 513
• ММДЦ «Москва-Сити» — 759
• ТТК–МКАД — 431
• За пределами МКАД — 228

Для сравнения, в июне 2024 года средние цены составляли соответственно 415, 626, 380 и 209 тыс. рублей за кв. метр.

Покупательский интерес частных инвесторов

Директор по продажам Nikoliers Андрей Кухар отметил, что частные инвесторы продолжают проявлять активный интерес к покупке офисных блоков с целью последующей сдачи в аренду по доходным ставкам. При этом приобретение помещений на этапе строительства становится популярной стратегией, позволяющей зафиксировать цену и адаптировать пространство под нужды бизнеса.

Он также подчеркнул, что предложения от таких инвесторов помогают балансировать рынок и расширять возможности выбора для арендаторов.

Ключевые сделки в первом полугодии 2025 года

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• Компания «Т-Банк» приобрела 28,8 тыс. кв. метров в БЦ «Центральный Телеграф»;
• На рынке аренды значимые сделки заключили Helix (10 тыс. кв. метров в БЦ Neopolis) и холдинг «Синара» (9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12»).

Структура спроса на офисном рынке Москвы

По итогам первых шести месяцев 2025 года крупнейшими потребителями офисных площадей стали компании из следующих секторов:

• Добыча и распределение ресурсов — 19%;
• Профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• Производство — 7%.

Влияние технологий на рынок офисной недвижимости

Ранее сообщалось, что активное внедрение цифровых технологий и искусственного интеллекта трансформирует работу девелоперов и управляющих компаний, оказывая существенное влияние на всю отрасль офисной недвижимости.