Сделки с новостройками переходят в сегмент вторичного жилья

Эксперты компании «Жилфонд» в интервью «Стройгазете» отметили, что формальное включение сделок с новостройками в статистику вторичного рынка искажает реальный ландшафт спроса и предложения. Такая трансформация влияет на восприятие состояния рынка жилья.

Оживление на вторичном рынке и изменение статистики

По данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок на вторичном рынке жилья — это на 17,1% больше, чем в июне. Такое оживление связывают со смягчением денежно-кредитной политики. Однако, как подчеркнул директор «Жилфонда» Александр Чернокульский, изменения в структуре сделок не позволяют судить о реальном положении на рынке.

Неполная картина статистики ипотечных ставок

Средневзвешенная ставка по ипотекам на вторичном рынке, по данным ДОМ.РФ, с начала 2025 года держалась ниже 14% годовых: в январе составила 13,97%, а к июню снизилась до 9,56%. В то же время рыночные ставки ипотеки в первой половине 2025 года фактически были в диапазоне 24–27% до снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне до 20% годовых.

По словам Александра Чернокульского, такая статистика отражает не всю реальность. На вторичном рынке недостаточно сделок с применением льготных ипотечных программ, чтобы значительно снизить средневзвешенную ставку. Основная причина — активный переход льготных ипотечных программ на квартиры от застройщиков, которые теперь продаются по договорам купли-продажи, формально относясь ко вторичному рынку.

Структура сделок: большой процент сделок с квартирами от застройщиков

Результаты опроса банков-партнеров показали, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами на самом деле касаются квартир из новостроек. Это связано с тем, что такие объекты уже сданы и продаются как готовое жилье, формально относясь к вторичному рынку.

Рост запасов готового жилья у застройщиков

• Накопленный объем нераспроданных квартир на этапе строительства вырос за полгода в 1,5 раза;
• По данным ЕРЗ.РФ к 1 июля 2025 года энергетический запас составил 319 тыс. лотов;
• В IV квартале 2024 года этот показатель был равен 209 тыс. объектов.

Увеличение этого объема напрямую связано с ростом сделок по квартирам от застройщиков на вторичном рынке.

Сравнение цен на жилье и предпочтения покупателей

В Москве и Санкт-Петербурге цены на квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке практически сравнялись. Часто под вторичным жильем покупатели понимают именно сданные новостройки. В таких условиях выбор между покупкой новостройки с ожиданием сдачи и готовой квартиры для ремонта становится очевидным, особенно если ценовая разница минимальна или отсутствует, отмечает Александр Чернокульский.

Рост заявок на ипотеку и перспективы рынка

Ранее «Стройгазета» сообщала о том, что в июле 2025 года количество заявок на ипотеку увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты указывают, что в дальнейшем возможно продолжение тренда роста спроса и цен на жилье.