Рынок аренды квартир в Москве: доля хрущевок и влияние реновации

В сентябре 2025 года на квартиры в хрущевках, расположенных в Москве, приходилось около 11% всего предложения на рынке аренды жилья. При этом треть из этих объектов входит во вторую очередь программы реновации, которая предусматривает снос зданий в период 2025-2028 годов. Информация предоставлена пресс-службой компании «ИНКОМ-Недвижимость» и подтверждает, что 60% арендаторов квартир в таких домах планируют в дальнейшем заключить договор аренды на жилплощадь в новостройках, появляющихся по программе реновации.

Структура московского арендного предложения

По оценкам экспертов, в сегменте массового найма жилья «старой» Москвы:

• 11% объектов расположены в пятиэтажных хрущевках;
• около одной трети этих хрущевок включены во вторую очередь реновации;
• 57% арендного фонда составляют дома, построенные с начала 2000-х годов;
• 26% квартир расположены в 9-14-этажных панельных домах периода брежневок;
• 3,5% приходится на сталинские дома;
• 2,5% от общего предложения — малосемейки и гостинки в зданиях гостиничного типа.

Условия аренды в домах, подлежащих сносу

Исследование рынка арендного жилья в домах, попавших под программу реновации, выявило возможность сдачи квартир с дисконтом порядка 20%. Главным фактором является близкий срок сноса — если известно, что здание будет снесено в течение года, становится невозможным длительный найм.

Как пояснила заместитель директора Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, стандартный договор найма обычно заключается на год с возможностью продления. Однако если снос дома состоится раньше, арендатор вынужден пережить короткий период аренды и заново искать жильё, неся дополнительные расходы и неудобства.

Долгосрочные договоры и переезд по реновации

Если снос запланирован на срок 1–2 года вперёд, а арендатор снимает квартиру на длительный срок с ежегодной пролонгацией договора, в соглашении часто включается условие о переезде в новостройку, предоставляемую по программе реновации. По оценкам компании «ИНКОМ-Недвижимость», примерно 60% арендаторов таких домов намерены позже переехать в новые квартиры.

Особенности заключения договоров и изменения арендной ставки

При переезде на новую жилплощадь старый договор аренды расторгается и заключается новый, так как меняется объект аренды. В соглашении обязательно прописывается размер арендной платы, которую стороны обсуждают при пролонгации или переоформлении договора.

Эксперт отмечает, что в первые 2-3 месяца после переезда цена аренды обычно снижается. Это связано с тем, что квартиросъёмщик несёт дополнительные затраты на переезд и приведение новой квартиры в порядок. Кроме того, ему придётся столкнуться с временными неудобствами, такими как шум ремонтных работ у соседей, пыль и суета.

Портрет арендаторов в хрущевках под снос

Анализ арендаторов квартир в пятиэтажках, планируемых к сносу, показал, что в основном это:

• иногородние и иностранные граждане, работающие в Москве вахтовым методом или приезжающие для заработков;
• студенты из других регионов;
• люди, рассматривающие дешёвое жильё как стартовую точку для адаптации в столице с намерением остаться;
• москвичи, которые сдают собственное жильё и сами снимают более доступные варианты.

Особенности поведения владельцев квартир в сносимых домах

По наблюдениям специалистов, собственники жилья в домах, включённых в программу реновации, демонстрируют высокую лояльность к арендаторам. Часто они не устанавливают строгих ограничений, неактивно контролируют состояние имущества и снижают или вовсе отменяют депозит.

Общая динамика рынка аренды

Ранее компания «Стройгазета» сообщала, что в августе 2025 года уровень активности арендаторов вырос на 25% в сравнении с июлем по городам-миллионникам, тогда как аналогичный показатель в прошлом году был на 6,4% ниже.