Рост арендных ставок и статус «Москва-Сити»

Деловой район «Москва-Сити» продолжает подтверждать своё значение как одну из ключевых площадок для российского и международного бизнеса. По данным пресс-службы компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года доля офисных помещений классов А и Prime в кластере составляет 22% от общего объём коммерческой недвижимости Москвы.

Эксперты отмечают, что за 2025 год средняя ставка аренды в «Москва-Сити» выросла на 18% и достигла 80,5 тысячи рублей за квадратный метр в год по итогам третьего квартала. Этот показатель превышает среднее значение по другим деловым кластерам столицы — 41,1 тысячи рублей — почти в два раза (на 96%). Динамика роста с 2023 по III квартал 2025 года оказалась значительно выше, чем в других офисных субрынках Москвы.

Прогнозы по ставкам аренды до 2027 года

Прогнозируется, что в конце 2025 года среднерыночная ставка достигнет 81,9 тысячи рублей за квадратный метр в год. В 2026 году ожидается рост до 84,2 тысяч рублей, а в 2027 году — до 86 тысяч рублей. В диапазоне ставок для офисов классов А и Prime по итогам III квартала 2025 года зафиксированы значения от 59,3 до 105 тысяч рублей за квадратный метр в год. Все указанные суммы не учитывают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Влияние структуры вакантного предложения на средние ставки

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, средневзвешенная ставка аренды зависит от характера вакантных площадей на рынке. Он отмечает, что при ограниченном предложении высококачественных офисных блоков и быстром сокращении вакансии средневзвешенная ставка может снижаться из-за преобладания менее привлекательных объектов. Напротив, появление на рынке крупных и качественных площадей с ценой выше средней ведёт к увеличению среднего значения ставки.

Объём офисных площадей и перспективы развития рынка

Общая площадь офисного предложения в «Москва-Сити» достигла почти 1,7 миллиона квадратных метров по итогам III квартала 2025 года, тогда как в 2024 году этот показатель составлял около 1,6 миллиона квадратных метров. За III квартал 2025 года введено в эксплуатацию 91,3 тысячи квадратных метров новых офисных площадей.

В 2026 году планов по вводу новых объектов нет из-за исчерпания земельных ресурсов после активного строительства в период 2007–2017 годов. До 2027 года появление новых проектов также будет минимальным. Запланирован ввод башни МФК площадью 73 тысячи квадратных метров, которая, по ожиданиям специалистов, будет полностью поглощена рынком к моменту окончания строительства благодаря устойчивому высокому спросу. Прогнозируется, что к концу 2027 года уровень вакантных площадей снизится до 2,3%.

Текущий уровень вакантности и прогнозы

• Уровень вакансии в «Москва-Сити» на данный момент составляет 2,4%.
• Недавний ввод в эксплуатацию iCity Space Tower увеличил предложение примерно на 46 тыс. кв. метров, из которых 15–20 тыс. кв. метров планируется сдать в аренду до конца 2025 года.
• Учитывая поступление новых площадей и их поэтапное предложение, существенного роста вакантности не ожидается — к концу года показатель не превысит 3,5%.
• С 2027 по 2030 годы в границах «Старого Сити» и «Нового Сити» будет введено около 425 тысяч квадратных метров офисных помещений.

Перспективы развития инфраструктуры и новые проекты

В рамках реновации городской среды Москвы планируется создание нового делового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Проект предусматривает вывод на рынок примерно 2 миллиона квадратных метров недвижимости, включая офисные, жилые и торговые объекты. Ввод современных офисов класса А в рамках «Сити-2» сформирует новую точку притяжения для бизнеса в столице.

Тенденции на рынке сервисных офисов

«Стройгазета» ранее сообщала, что в условиях дефицита классического офисного предложения арендаторы усиливают интерес к сервисным офисам. За период с октября 2024 по август 2025 года средневзвешенная стоимость аренды отдельного рабочего места выросла на 62% — с 33 до 54 тысяч рублей в месяц. Снижение вакантности в этом сегменте указывает на устойчивый спрос и повышающуюся конкуренцию среди арендаторов.