Растущая роль «Москва-Сити» в офисном рынке Москвы

Деловой район «Москва-Сити» продолжает подтверждать статус ключевой площадки для российского и международного бизнеса. Согласно пресс-службе компании Nikoliers, по итогам августа 2025 года офисный сток классов А/Prime в этом кластере составил 22% от общего объема подобных площадей в Москве.

Динамика арендных ставок и сравнительный анализ

За 2025 год среднерыночная ставка аренды в «Москва-Сити» увеличилась на 18%, достигнув в III квартале уровня 80,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Это почти в два раза больше средних значений по другим московским офисным кластерам, где аренда составляет в среднем 41,1 тысячи рублей за квадратный метр в год.

Темпы увеличения ставок в «Москва-Сити» с 2023 года по III квартал 2025-го удвоились и значительно превосходят рост в других субрынках офисной недвижимости.

Прогнозы по арендным ставкам

• 2025 год: 81,9 тыс. рублей/кв. м в год;
• 2026 год: 84,2 тыс. рублей/кв. м в год;
• 2027 год: 86 тыс. рублей/кв. м в год.

Диапазон ставок аренды для офисов классов А и Prime по итогам III квартала 2025 года колеблется от 59,3 до 105 тысяч рублей за квадратный метр в год. Отметим, что все указанные ставки не включают операционные расходы, коммунальные услуги и НДС.

Влияние структуры предложения на средневзвешенные ставки

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что средневзвешенная ставка аренды связана с качеством и структурой вакантных площадей. Он пояснил, что при дефиците высококачественных предложений и быстром сокращении вакантных площадей средневзвешенная ставка может снижаться, если преобладают менее качественные блоки. Напротив, выход на рынок крупных высококачественных объектов с более высокой ставкой увеличит средневзвешенный показатель.

Объем предложения офисных площадей и планируемое строительство

На конец III квартала 2025 года общий объем офисных площадей в «Москва-Сити» приближался к 1,7 миллиона квадратных метров, тогда как в 2024 году этот показатель составлял около 1,6 млн кв. м. Новый ввод за III квартал достиг 91,3 тыс. квадратных метров.

В 2026 году новые объекты в «Москва-Сити» вводиться не планируется в связи с исчерпанием земельных ресурсов, использованных в период активного строительства 2007–2017 годов.

Среднесрочная перспектива до 2027 года предусматривает минимальное появление новых проектов. В 2027 году ожидается ввод многофункциональной башни площадью 73 тыс. кв. м. Благодаря активному спросу с высокой вероятностью весь объем будет полностью поглощен рынком к моменту окончания строительства, а уровень вакансии к концу 2027 года снизится до 2,3%.

Текущий уровень вакансии и спрос на аренду

По состоянию на середину 2025 года уровень вакансии в «Москва-Сити» находится на низком уровне — 2,4%. После запуска iCity Space Tower частные инвесторы предложат рынку примерно 46 тыс. кв. м уже проданных квартир. До конца года в аренду будет выведено порядка 15–20 тыс. «квадратов».

С учетом постепенного выхода новых площадей ожидается, что уровень вакантности не превысит 3,5% к концу 2025 года. В период с 2027 по 2030 годы предполагается ввод в эксплуатацию около 425 тыс. кв. м офисных площадей в рамках территорий «Старого Сити» и «Нового Сити».

Перспективы развития офисного рынка в Москве

В рамках программы реновации городской среды столицы планируется реализация нового проекта — комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Этот масштабный кластер общей площадью около 2 млн кв. м будет включать деловые, жилые и торговые площади. Ввод современных офисов класса А может создать дополнительный центр притяжения для московского бизнеса.

Рост популярности сервисных офисов

На фоне дефицита классических офисных площадей арендаторы все активнее обращают внимание на сервисные офисы, отмечают эксперты. В результате повышенного спроса и снижения вакантности средневзвешенная стоимость аренды рабочего места выросла на 62% — с 33 тыс. рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тыс. рублей в августе 2025-го.