«Москва-Сити» – ведущий бизнес-кластер с ростом арендных ставок

Деловой район «Москва-Сити» продолжает оставаться ключевой площадкой для российского и международного бизнеса. По данным компании Nikoliers, по состоянию на август 2025 года офисные площади классов А/Prime в кластере составляют 22% от общего объема офисного стока Москвы.

Динамика арендных ставок и вакантности

За 2025 год средняя ставка аренды в «Москва-Сити» выросла на 18% и по итогам третьего квартала достигла 80,5 тыс. рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти в два раза (на 96%) превышает среднерыночный уровень по другим московским офисным локациям, который составляет 41,1 тыс. рублей за кв. метр в год.

Рост ставок с 2023 по третий квартал 2025 года в «Москва-Сити» удвоился и значительно опережает темпы увеличения цен в других офисных субрынках.

Прогнозируется, что в 2025 году средняя ставка достигнет 81,9 тыс. рублей за кв. метр в год, в 2026 году – 84,2 тыс., а в 2027 году – 86 тыс. рублей. Диапазон арендных ставок по итогам III квартала 2025 года для офисов классов А и Prime составляет от 59,3 до 105 тыс. рублей за квадратный метр в год. Все ставки указаны без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

Влияние структуры вакантных площадей на средневзвешенную ставку

По словам Валентина Кусова, заместителя директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers, средневзвешенная аренда во многом зависит от структуры вакантного предложения:

• При нехватке качественных площадей и активном вымывании вакансии средневзвешенная ставка может снижаться, если на рынке преобладает более дешёвое и менее качественное предложение.
• При появлении крупного качественного объекта с арендной ставкой выше среднего средневзвешенная ставка соответственно повышается.

Объем и перспективы предложения офисных помещений

Общий объем офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составил около 1,7 млн кв. метров, тогда как в 2024 году эта цифра была около 1,6 млн «квадратов». За третий квартал 2025 года в эксплуатацию введены 91,3 тыс. кв. метров новых офисных объектов.

Введение новых зданий в 2026 году не планируется, поскольку земельные участки для застройки практически исчерпаны после активного строительства в период 2007–2017 годов. В среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых офисных площадей будет минимальным.

На 2027 год запланирован ввод МФК башни площадью 73 тыс. кв. метров, которая с высокой долей вероятности будет полностью востребована рынком благодаря стабильному спросу. Прогнозируется снижение уровня вакансии в «Москва-Сити» до 2,3% к концу 2027 года.

Уровень вакантности и распределение площадей

• Текущий уровень вакантности в «Москва-Сити» составляет 2,4%.
• После ввода iCity Space Tower на рынок выйдет около 46 тыс. кв. метров уже проданных площадей от частных инвесторов.
• До конца 2025 года около 15–20 тыс. кв. метров будут предложены в аренду.
• Благодаря поэтапному выходу новых площадей ожидается, что уровень вакантности не превысит 3,5% по итогам года.
• В период 2027–2030 годов в «Старом Сити» и «Новом Сити» введут в эксплуатацию 425 тыс. кв. метров офисных помещений.

Развитие инфраструктуры и будущие проекты

В рамках городской программы реновации планируется создать новый бизнес-кластер «Сити-2» на территории микрорайона Камушки. Общий объем недвижимости в этом комплексе составит около 2 млн кв. метров и будет включать деловые офисные площади, жилые здания и торговые объекты.

Появление современных офисов класса А в новом кластере сформирует дополнительный центр притяжения для бизнеса.

Рост спроса на сервисные офисы

Из-за дефицита традиционных офисных площадей арендаторы всё активнее ориентируются на сервисные офисы, что привело к сокращению вакансии в этом сегменте и значительному росту стоимости аренды.

• Средневзвешенная стоимость рабочего места в сервисных офисах выросла на 62% — с 33 тыс. рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 тыс. рублей в августе 2025 года.