Арендные ставки достигли потолка из-за платёжеспособности населения

Несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка, предпосылок для снижения цен на аренду жилой недвижимости в России не наблюдается. Представители компании «Жилфонд» отметили в разговоре со «Стройгазетой», что потенциал для дальнейшего роста арендных ставок также исчерпан. Рост цен на аренду объясняется экономическими факторами, однако он уже упёрся в предел платёжеспособного спроса населения.

Динамика цен на аренду в первом полугодии 2025 года

По информации аналитиков, в течение первого полугодия 2025 года цены на аренду жилья в российских городах увеличились в среднем на 3-5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя стоимость аренды квартиры составляет:

• Москва – около 90 тысяч рублей;
• Санкт-Петербург – порядка 55 тысяч рублей;
• Другие крупные города России – 32–35 тысяч рублей.

Сезонные особенности спроса и необычная динамика рынка

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский отметил, что спрос на аренду жилья традиционно немного снижается летом и достигает годового максимума осенью. Однако в 2025 году динамика рынка была относительно спокойной и нетипичной. Для сравнения, в прошлом году рост цен на аренду в разных городах РФ превышал 20% в годовом выражении.

Влияние ипотечных ставок на рынок аренды

Эксперт подчеркнул, что одним из ключевых факторов, влияющих на арендный рынок сегодня, является высокая стоимость ипотеки. Рынок движется к балансу, при котором расходы на аренду сравнимы с ежемесячными ипотечными платежами за аналогичное жильё.

«Пока ключевая ставка росла, арендные ставки следовали за стоимостью кредитов. Теоретически, рост аренды должен был продолжиться до сопоставимости с ипотечными платежами. Однако в 2025 году наблюдается значительное замедление роста – причина в достижении предела платёжеспособности населения. Уже в прошлом году многие арендные ставки стали неподъёмными для части населения», — пояснил Александр Чернокульский.

Снижение ключевой ставки и ипотечных процентов

25 июля 2025 года Центробанк РФ снизил ключевую ставку на 2 процентных пункта, до 18%. После этого большинство банков снизили базовые ипотечные ставки на 1–2 п.п. Среднесрочный прогноз Банка России предполагает сохранение ключевой ставки в диапазоне 16,3–18% до конца 2025 года, что будет соответствовать ипотечным ставкам порядка 19–21%.

Когда ожидается изменение ситуации на рынке аренды?

По мнению Александра Чернокульского, такие параметры ипотечных ставок недостаточны для существенных изменений на рынке аренды. При ставке в 18%, стоимости квартиры в крупном городе около 5 миллионов рублей и первоначальном взносе 20%, ежемесячный ипотечный платёж на 25 лет составит примерно 60 тысяч рублей. При этом аренда аналогичной квартиры стоит 30–40 тысяч рублей.

«Снимать жильё выглядит более доступным вариантом, и люди останутся арендаторами, а не перейдут на ипотечное жильё», — отметил директор «Жилфонда».

Прогноз развития арендных ставок

Глава компании также подчеркнул, что у арендных ставок пока нет пространства для роста. Люди не переходят на ипотечное жильё, в том числе из-за недостаточного уровня доходов, а платить за аренду существенно больше они не готовы. Поэтому цены на аренду, скорее всего, сохранятся на текущем уровне или снизятся после активного летнего сезона до показателей зимы.

Перспективы сдачи жилья в аренду как направления бизнеса

Ранее «Стройгазета» сообщала, что россияне рассматривают сдачу жилья в аренду как одно из перспективных направлений для создания собственного бизнеса, что обусловлено стабильным спросом и особенностями рынка недвижимости.