Рост арендных ставок и снижение вакантности в сегменте сервисных офисов Москвы

В условиях дефицита классической офисной недвижимости арендаторы все активнее обращают внимание на сервисные офисы. Представители компании Nikoliers сообщили «Стройгазете», что спрос в этом сегменте значительно вырос, что привело к сокращению доли вакантных рабочих мест и увеличению средневзвешенной стоимости аренды на 62%. Если в октябре 2024 года аренда рабочего места составляла в среднем 33 тыс. рублей в месяц, то в августе 2025 года эта сумма достигла 54 тыс. рублей.

Динамика по районам внутри ТТК

Основываясь на экспертных данных, внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) рост цены аренды рабочего места с октября 2024 по август 2025 составил 54% — с 41,7 тыс. до 64 тыс. рублей в месяц. При этом разброс цен варьируется в пределах от 27,5 тыс. до 84 тыс. рублей за рабочее место.

Развитие рынка сервисных офисов в Москве

Согласно статистике Nikoliers, в первом полугодии 2025 года в Москве открылись пять новых площадок с общей площадью около 13 тыс. кв. метров. Кроме того, в ближайшие два года ожидается появление еще около 46,3 тыс. кв. метров в спекулятивных офисных проектах. Сейчас рынок представлен 451 тыс. кв. метров офисных помещений в 188 объектах, что на 9% и 6% больше по количеству площадей и объектов соответственно, по сравнению с октябрем 2024 года. Количество рабочих мест в сервисных офисах выросло на 16%, достигнув 65,6 тыс. единиц.

Большая часть предложения — 89% — приходится на сетевых операторов, которые доминируют в сегменте.

Объем сделок и структуру арендаторов

За период с января по август 2025 года объем заключенных сделок достиг 36 тыс. кв. метров. В условиях ограниченного количества качественных классических офисов многие компании переходят на гибкие высокотехнологичные решения с полной комплектацией и сервисами по системе «все включено».

По итогам 2025 года лидирующими по доле сделок оказались следующие отрасли:

• ИТ и телекоммуникации — 32%
• Торговля — 30%
• Строительство и девелопмент — 22%

Крупные сделки на рынке

• Компания Sminex арендовала 7,15 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Новый Балчуг».
• Корпорация L`Oreal занимает 6,4 тыс. кв. метров в бизнес-центре «АФИ Галерея».

Уровень вакантности и перспективы рынка

На конец августа 2025 года уровень вакантности сервисных офисов сетевых операторов составил 5,8%, что на 0,7 процентных пункта меньше показателей октября 2024 года. В отдельных деловых районах ситуация выглядит особенно напряженной — в Ленинградском деловом коридоре вакансия практически отсутствует, а в «Москва-Сити» свободных помещений для аренды нет вовсе.

Комментарии эксперта Nikoliers

Заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Валентин Кусов отмечает, что на фоне растущего спроса сетевые операторы активизируют расширение предложения, открывая новые гибкие площадки и увеличивая существующие. По его словам, арендаторам предлагают максимально удобные условия: быстрый въезд, офисы с готовой отделкой и полный комплекс сервисов для эффективной работы. Такой подход минимизирует временные и ресурсные затраты компаний на организацию рабочих пространств.

Также растет популярность решений в формате built-to-suit, позволяющих адаптировать помещения под конкретные запросы арендатора. По данным Nikoliers, к августу 2025 года было доступно около 6 тыс. кв. метров офисов формата built-to-suit со сроком готовности в текущем году.

Перспективы и общий баланс предложения

Ранее «Стройгазета» сообщала о сохранении дефицита качественных офисных площадей в Москве, что дополнительно стимулирует интерес к сервисным офисам и гибким форматам аренды. На фоне общего роста спроса и сдержанного расширения классического офисного сегмента сервисные офисы станут важным фактором развития офисной недвижимости столицы в ближайшие годы.