Тенденции рынка новостроек с отделкой в России

С 2022 по 2025 год в большинстве регионов России доля новостроек с готовой отделкой заметно сократилась на фоне снижения спроса. Вместо них застройщики предлагают квартиры «в бетоне» (без отделки) или в смешанном формате, когда в одном проекте представлены разные варианты отделки. Аналитики премии Urban сообщили «Стройгазете», что лишь в трёх регионах предложение жилья с отделкой сохраняет лидирующую долю на первичном рынке.

Изменения на рынке Москвы и Московской области

Москва

В столице девелоперы перешли к экономии. Доля квартир с готовой отделкой сократилась более чем вдвое: с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Предложения с предчистовой отделкой уменьшились с 14,6% до 11,4%, а доля жилья с черновой отделкой выросла до 45,9% (+11,4 п.п. за три года).

Подмосковье

В Московской области ситуация ещё более радикальна — предложение с готовой отделкой упало с 47,4% до 13,3%. Сейчас более трети корпусов (32,3%) сдаётся с черновой отделкой, что на 5,7 п.п. больше по сравнению с 2022 годом.

Региональные центры и массовый сегмент

В крупных городах, включая Казань, Краснодар и Екатеринбург, заметно растёт доля квартир без отделки. Так, в Казани она выросла на 12,2 п.п., в Краснодаре — на 2,5 п.п., в Екатеринбурге — на 1,1 п.п. Наиболее популярным остаётся формат white box (под чистовую отделку), с долей 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

Города с преобладанием жилья без отделки

В ряде городов квартиры без отделки занимают более 80% предложения, включая:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Немного уступают им Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такая ситуация связана с доминированием массового сегмента и чувствительностью покупателей к повышению цены за счёт отделки.

Смешанные форматы отделки — новая тенденция

В ряде городов набирает популярность комбинированный подход, когда в одном корпусе предлагаются квартиры с разными вариантами отделки. Это расширяет охват аудитории и позволяет проникнуть во все потребительские ниши. В Краснодаре и Тюмени такой формат стал доминирующим, заняв 69,5% выборки. Быстрый рост отмечен также в Новороссийске (+48,9 п.п.), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности Петербурга — рост доли квартир с отделкой

Санкт-Петербург выделяется на фоне прочих регионов. В 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а к 2025 году их доля выросла до 47,5%. Более 300 корпусов оснащены такой отделкой. Формат white box также набирает популярность — сейчас это 18,9% предложения (+8,3 п.п.). При этом доля жилья без отделки упала на 10,6 п.п., достигнув 15,6%.

Основными причинами такой ситуации аналитики называют лучшие условия семейной ипотеки в Петербурге и олигополию рынка — треть всех лотов с отделкой принадлежит одной компании, а ещё треть — четырём крупным игрокам. Такие застройщики могут позволить себе сохранять отделку без значительного удорожания цены.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

На Черноморском побережье в 2025 году преобладают квартиры с чистовой отделкой. Например, в Сочи за три года соотношение лотов с отделкой и без изменилось со 1 к 7 до почти 9 к 10 в пользу объектов «под ключ». Подобный тренд наблюдается в Анапе и Новороссийске, где «чистовая» витесняет как «черновое» жильё, так и формат white box.

В Приморском крае доля квартир без отделки сократилась с 75,6% до 52,8% по мере расширения присутствия федеральных девелоперов, привнёсших новые форматы. Дополнительно увеличились доли white box (+3,8 п.п.), чистовой отделки (+1,8 п.п.) и отделки по желанию клиента (+7,1 п.п.).

Мнение эксперта

По словам Ольги Хасановой, CEO и учредителя премии Urban, девелоперы в России стремятся оптимизировать издержки, расширить аудиторию и сформировать сбалансированную продуктовую линейку. При этом региональные особенности влияют на выбор стратегии отделки:

• В туристических регионах и с высоким уровнем апартаментов (Петербург, Сочи) сохраняется спрос на чистовую отделку.
• В городах с высокой конкуренцией и избытком предложения (Москва, Екатеринбург, Краснодар) преобладает уход от отделки.
• В регионах с медленным выходом нового жилья девелоперы чаще предлагают смешанный формат с разными вариантами отделки.

Заключение

Таким образом, несмотря на общую тенденцию снижения доли квартир с отделкой в России, три региона – Санкт-Петербург, Черноморское побережье и один из регионов с активной экспансией федеральных девелоперов – сохраняют лидирующие позиции благодаря адаптации к запросам рынка и особенностям ипотечного кредитования.

Вопрос-ответ

Какова основная тенденция на рынке новостроек с отделкой в России?

Основная тенденция с 2022 по 2025 год — это заметное сокращение доли квартир с готовой отделкой в большинстве регионов. На фоне снижения спроса застройщики всё чаще предлагают квартиры без отделки («в бетоне») или в формате предчистовой отделки (white box), чтобы снизить конечную стоимость для покупателя.

Почему в Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, доля квартир с отделкой растёт?

В Санкт-Петербурге рост доли жилья с отделкой (с 43,6% до 47,5%) обусловлен двумя ключевыми факторами. Во-первых, более выгодные условия семейной ипотеки. Во-вторых, рынок является олигополией, где несколько крупных застройщиков контролируют большую часть предложения и могут позволить себе сохранять отделку без значительного удорожания квартир.

Какие регионы, кроме Петербурга, сохраняют высокий спрос на жильё с отделкой?

Помимо Санкт-Петербурга, лидирующие позиции сохраняют курортные регионы Черноморского побережья (Сочи, Анапа, Новороссийск) и Приморский край. В этих туристически привлекательных локациях высок спрос на готовое жильё «под ключ», в том числе со стороны федеральных девелоперов, активно внедряющих такой формат.

Что такое смешанный формат отделки и где он стал популярен?

Смешанный формат — это когда в одном жилом комплексе или даже одном корпусе предлагаются квартиры с разными вариантами отделки (например, без отделки, white box и чистовая). Такой подход позволяет застройщику охватить более широкую аудиторию. Этот формат уже стал доминирующим в Краснодаре и Тюмени, а также быстро набирает популярность в Ростове-на-Дону, Подмосковье и Ленинградской области.