Сокращение предложения квартир с отделкой в большинстве регионов России
С 2022 по 2025 год на первичном рынке жилья в большинстве российских регионов отмечается тенденция снижения предложения квартир с готовой отделкой. Вместо них застройщики предлагают объекты в «бетоне» или используют смешанный формат, где в одном жилом комплексе доступны разные варианты отделки. Аналитики премии Urban сообщили «Стройгазете», что лишь в трёх регионах — Москве, Санкт-Петербурге и Черноморском побережье — квартиры с готовой отделкой сохраняют значительную долю рынка.
Москва: резкое сокращение доли квартир с отделкой
В Москве за три года доля новостроек с отделкой при сдаче упала более чем вдвое — с 37% до 15,8% от общего объёма предложения. Аналогично снизилось и количество лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. Доля квартир с черновой отделкой, напротив, выросла с 34,5% в 2022 году до 45,9% в 2025 году, увеличившись на 11,4 процентных пункта.
Объясняя эти изменения, CEO премии Urban Ольга Хасанова отметила, что раньше широкое распространение чистовой отделки было связано с доступной ипотекой. Однако после отмены льгот и повышения ключевой ставки наличие отделки чаще стало препятствием для покупателей, особенно в сегменте массового жилья. В комфорт-классе и нижней части бизнес-класса доля квартир без отделки увеличилась с 27,3% до 42,4%.
Подмосковье и другие регионы: значительный переход к «бетону»
В Московской области ситуация развивалась ещё более радикально. Если в 2022 году почти половина новостроек (47,4%) продавалась с готовой отделкой, то в 2025-м — лишь 13,3%. Одновременно доля квартир с черновой отделкой выросла до 32,3%.
В других региональных центрах подобная тенденция также наблюдается. Например, в Казани доля жилья без отделки выросла на 12,2 п.п., в Краснодаре — на 2,5 п.п., в Екатеринбурге — на 1,1 п.п. Формат «white box» (предчистовая отделка) занимает от 41,5% до 63,2% рынка в этих городах.
Города с преобладанием квартир в «бетоне»
- Рязань — 94,3%
- Самара — 92,8%
- Барнаул — 87,2%
- Ульяновск — 87,1%
- Иркутск — 82,8%
- Челябинск — 79,1%
- Волгоград — 73,9%
- Кемерово — 70,9%
В этих городах массовый сегмент недвижимости доминирует, а покупатели особенно чувствительны к дополнительным затратам, связанным с отделкой. Поэтому многие застройщики отказались от включения отделки в комплект продаваемых квартир.
Смешанные форматы отделки как новый тренд
Во многих городах всё чаще встречается практика, когда внутри одного корпуса представлены квартиры с разными видами отделки — от «черновой» до чистовой. Такой подход позволяет охватить более широкий круг потенциальных покупателей и учитывать различные потребности и бюджеты. К примеру, в Краснодаре и Тюмени смешанный формат достигает 69,5% от общего предложения. В Новороссийске, Ростове-на-Дону и Анапе доля таких проектов также значительно выросла в последние годы.
Санкт-Петербург: стабильность и рост предложения с отделкой
В отличие от большинства регионов, Санкт-Петербург демонстрирует растущую долю квартир с отделкой в новостройках – с 43,6% в 2022 году до 47,5% в 2025 году. В городе свыше 300 корпусов оснащены полной отделкой «под ключ». Одновременно увеличилась доля формата white box — на 8,3 п.п. до 18,9%, а объекты без отделки сократились до 15,6%.
Такую динамику эксперты связывают с более широкими возможностями петербуржцев приобретать жильё по семейной ипотеке на льготных условиях, а также с особенностями рынка, где несколько крупных компаний контролируют значительную часть предложений с отделкой и могут позволить себе сохранить этот формат без резкого удорожания.
Черноморское побережье и Приморье: рост спроса на отделку
На Черноморском побережье в 2025 году большинство новостроек предлагают чистовую отделку. Так, в Сочи за три года соотношение лотов с отделкой и без неё изменилось с 1 к 7 до 9 к 10. Такая перемена связана с возросшей популярностью сервисных апартаментов среди покупателей и застройщиков. Аналогичный тренд наблюдается в Анапе и Новороссийске.
В Приморском крае доля квартир без отделки сократилась с 75,6% до 52,8%, на фоне активного прихода федеральных девелоперов, которые расширяют ассортимент предложений, включая white box (+3,8 п.п.), чистовую отделку (+1,8 п.п.) и отделку по желанию клиента (+7,1 п.п.).
Итоги и прогнозы развития рынка
По мнению Ольги Хасановой, российские застройщики стремятся оптимизировать расходы и расширить аудиторию покупателей, предлагая сбалансированные продуктовые линейки. Выбор формата отделки в значительной мере зависит от региональных особенностей рынка:
- В городах с большим турпотоком и высоким спросом на инвестиционные квартиры (Санкт-Петербург, Сочи) сохраняется высокая доля чистовой отделки.
- В мегаполисах с высокой конкуренцией и насыщенностью рынка (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики чаще отказываются от отделки.
- В регионах с менее динамичным вводом нового жилья доминирует смешанный формат с несколькими вариантами отделки на выбор.
Это позволяет учитывая экономические и демографические условия различных городов создавать более точечные предложения для разных категорий покупателей.
