Снижение предложения новостроек с отделкой в большинстве регионов России

Аналитики премии Urban отметили, что с 2022 по 2025 годы на первичном рынке жилья многих регионов страны существенно сократилось предложение квартир с готовой отделкой. Вместо них застройщики стали чаще предлагать жилье без отделки («в бетоне») или проекты с разными вариантами отделки в одном корпусе. Исключение составляют лишь три региона, где квартиры с отделкой сохраняют лидирующую долю в общем объеме новостроек.

Перемены на рынке Москвы и Московской области

В столице девелоперы перешли к экономии: доля квартир с чистовой отделкой при сдаче упала более чем вдвое — с 37% в 2022 до 15,8% в 2025 году. Лотов с предчистовой отделкой также стало меньше – с 14,6% до 11,4%. Взамен выросла доля квартир с черновой отделкой, которая достигла 45,9%, увеличившись на 11,4 процентных пункта с 2022 года.

В Московской области ситуация была ещё более радикальной. Три года назад почти половина новостроек (47,4%) предлагалась с готовой отделкой, а к 2025 году этот показатель снизился до 13,3%. Количество корпусов с черновой отделкой выросло до 32,3% (+5,7 п.п. к 2022 году), что соответствует примерно 300 из 800 корпусов.

Тенденции развития региональных рынков

В городах-миллионниках и других крупных центрах наблюдается рост доли жилья без отделки. Так, в Казани доля «без отделки» увеличилась на 12,2 п.п., в Краснодаре – на 2,5 п.п., в Екатеринбурге – на 1,1 п.п. Основной формат здесь — white box (под чистовую отделку): в Казани его доля достигает 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%, в Новосибирске – 62,6%.

В ряде городов доля новостроек «в бетоне» превышает 80%. К ним относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Основная причина — преобладание массового сегмента, где покупатели чувствительны к росту итоговой стоимости с отделкой, поэтому застройщики отказались от этой опции.

Новые форматы отделки в проектах

Во многих городах наблюдается тенденция внедрения в одном корпусе нескольких видов отделки. Такой подход расширяет аудиторию и охватывает разные потребительские группы. Особенно ярко этот формат представлен в Краснодаре и Тюмени, где он занимает 69,5% новостроек. Быстрый рост формата с несколькими видами отделки зафиксирован и в Новороссийске (+48,9 п.п.), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург демонстрирует противоположный тренд: с 2022 по 2025 год доля квартир с отделкой выросла с 43,6% до 47,5%. Квартиры с white box увеличились с 10,6% до 18,9%, а доля жилья без отделки уменьшилась с 26,2% до 15,6%. Прирост объясняется тем, что петербуржцы имеют больше возможностей для получения льготной семейной ипотеки — лимит на заемные средства в обеих столицах одинаков (12 млн рублей), однако в Петербурге больше предложения, подходящего под этот лимит.

Кроме того, на рынке действует олигополия: треть лотов с отделкой принадлежит одной компании, ещё треть — четырём крупным застройщикам. За счет эффекта масштаба они сохраняют отделку без значительного удорожания.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

В 2025 году на Черноморском побережье преобладают новостройки с чистовой отделкой. Если в 2022 году в Сочи на каждый объект с отделкой приходилось семь без неё, то в 2025 году соотношение сократилось почти до 9 к 10 в пользу квартир «под ключ». Такое изменение связано с растущей популярностью сервисных апартаментов у застройщиков и покупателей. Аналогичная динамика наблюдается и в Анапе с Новороссийском, где чистовая отделка активно вытесняет черновую и white box.

В Приморском крае доля жилья без отделки снизилась с 75,6% до 52,8% благодаря деятельности федеральных девелоперов, привнесших новые форматы. Параллельно растут объемы всех остальных типов отделки: white box +3,8 п.п., чистовая отделка +1,8 п.п., отделка по желанию клиента +7,1 п.п.

Комментарий эксперта

Ольга Хасанова, CEO премии Urban, отмечает, что российские девелоперы стремятся оптимизировать издержки, расширить аудиторию и создать сбалансированную продуктовую линейку. Тем не менее, подходы к отделке отличаются в зависимости от региона:

• В туристических городах с высокой долей апартаментов и инвестиционных квартир (Петербург, Сочи) чистовая отделка сохраняет позиции.
• В городах с высокой конкуренцией и переизбытком предложения (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики чаще отказываются от отделки.
• В регионах с медленным выходом нового жилья предпочтение отдаётся смешанным форматам с несколькими вариантами отделки.

Заключение

Таким образом, на фоне снижения спроса и отмены льготной ипотеки в большинстве регионов России растет доля новостроек без отделки. Исключение составляют несколько регионов, где сохраняется или даже увеличивается предложение квартир с отделкой — благодаря особенностям рынка, ипотеки и масштабам девелоперских компаний.