Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок в сегменте классических офисов Москвы достиг 779 тыс. кв. метров. Из них 35% (около 269 тыс. кв. метров) составили сделки купли-продажи, а 65% (около 510 тыс. кв. метров) – аренда. Такие данные предоставила пресс-служба компании Nikoliers.

Рост доли сделок купли-продажи офисов за последние годы

За последние три года наблюдается стабильный рост доли сделок по покупке офисных площадей. В 2021 году доля таких сделок составляла лишь 6,9%, в 2022 году выросла до 12,2%, а в 2023 году — до 20,4%. В 2024 году показатель резко увеличился и достиг 51,9% за счёт нескольких крупных приобретений:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. метров в комплексе Moscow Towers;
• Корпорация «Ростех» стала собственником бизнес-центра «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. метров;
• Центральный банк РФ купил 144 тыс. кв. метров в БЦ SLAVA.

В 2025 году ожидается, что доля сделок купли-продажи снизится до 35–40% от общего объема сделок, который прогнозируют на уровне 1,45 млн кв. метров. Аналитики Nikoliers предполагают, что в ближайшие три года спрос будет постепенно смещаться в сторону покупки офисных площадей.

Состояние и прогнозы предложения офисов в Москве

Общий объем офисных площадей на рынке Москвы составляет около 20,6 млн кв. метров. По прогнозам, к 2027 году ежегодный ввод новых офисных помещений составит порядка 2,4 млн кв. метров, из которых 15% будет предложено в продажу, 7% – в аренду, и 5% – с возможностью как купить, так и арендовать.

За последний год предложение офисной недвижимости на продажу почти удвоилось, достигнув 866 тыс. кв. метров. В числе новых поступлений на рынок — около 200 тыс. кв. метров едиными зданими и 164 тыс. кв. метров в формате блоков.

Перспективы и ключевые тренды рынка офисной недвижимости

По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, до конца 2026 года планируется выход на рынок нескольких новых крупных проектов в формате «нарезки» блоков для продажи. Частные инвесторы, покупая эти площадки, могут затем переводить их в аренду, что позволит сбалансировать рынок в некоторой степени.

Тем не менее главным трендом останется предпочтение компаний к покупке офисного пространства. Это связано с дефицитом свободных качественных помещений и ростом ставок аренды. Важным сдерживающим фактором сделок сейчас является ограниченное предложение помещений с готовой отделкой, увеличение сроков поиска и стоимости переезда. Поиск подходящих площадей занимает больше времени, а минимальное количество свободных офисов способствуют дальнейшему росту арендных ставок.

Снижение чистого поглощения и влияние рынка

Чистое поглощение офисных площадей сократилось почти на 91% в сравнении с первым полугодием 2024 года — с 560 тыс. до 53 тыс. кв. метров. Основными причинами стали перенос сроков ввода новых BTS-объектов, дефицит крупных площадей, повышение арендных ставок и сокращение предложения офисов с отделкой. Это значительно увеличивает затраты и сроки переезда для арендаторов, которым важно искать оптимальное сочетание качества и стоимости ремонта.

Изменения стоимость на офисы в 2025 году

Во втором квартале 2025 года средние цены на первичном рынке офисов классов А и Prime выросли на 10%. Исключение составила зона между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД — там цены снизились на 7%, до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры рынка и выходом новых объектов на стартовых этапах продаж.

Средневзвешенная стоимость блоков по итогам июня 2025 года составила:

• 513 тыс. рублей за кв. метр – внутри ТТК;
• 759 тыс. рублей – в ММДЦ «Москва-Сити»;
• 431 тыс. рублей – между ТТК и МКАД;
• 228 тыс. рублей – за пределами МКАД.

Для сравнения, годом ранее цены были ниже во всех сегментах.

Инвестиции частных лиц и ключевые тенденции покупки офисов

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар отметил, что частные инвесторы продолжают проявлять активный интерес к покупке офисных блоков. Затем они выводят их в аренду с более высокими ставками. Такой подход становится все более выгодным на фоне дефицита крупных готовых объектов.

Покупка офисов в стадии строительства позволяет зафиксировать цену и получить возможность адаптировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортные условия работы. Выход предложений от частных инвесторов расширяет выбор на рынке и способствует его балансировке.

Крупные сделки и лидеры спроса в первом полугодии 2025 года

За первое полугодие 2025 года на рынке зафиксированы значимые сделки:

• Структуры «Лукойла» приобрели 50,2 тыс. кв. метров в бизнес-центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в БЦ «Центральный Телеграф».

В сегменте аренды ключевыми игроками стали:

• Компания Helix арендовала 10 тыс. кв. метров в БЦ Neopolis;
• Холдинг «Синара» занял 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса по секторам экономики

Лидерами спроса на офисном рынке Москвы в первом полугодии 2025 года стали компании из следующих секторов:

• Сфера добычи и распределения – 19%;
• Профессиональные услуги – 17%;
• IT и телекоммуникации – 14%;
• Производство – 7%.

Влияние технологий и искусственного интеллекта на рынок офисов

Ранее отмечалось, что активное внедрение технологий и средств искусственного интеллекта трансформирует работу девелоперов и управляющих компаний, существенно влияя на развитие всего офисного рынка в Москве.