Лидеры и аутсайдеры по плотности новостроек в России

Специалисты премии Urban сообщили «Стройгазете», что самым густонаселенным по новой застройке федеральным округом в России стал Южный федеральный округ (ЮФО). Здесь на 1 тысячу жителей приходится в среднем 8,3 квартиры в новостройках. В то же время наименее интенсивное строительство наблюдается в Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО) — всего 1 лот на 1 тысячу человек.

Факторы активного строительства на Юге России

Аналитики связывают высокую плотность застройки в ЮФО с несколькими социально-экономическими причинами:

• Бурный рост внутреннего туризма
• Создание новых рабочих мест
• Массовая внутренняя миграция преимущественно в крупные туристические центры
• Исторически значительная доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ограничивающая возможности для обеспечения жильем растущего населения

По статистике Росстата, в первой половине 2025 года миграционный прирост населения в Краснодарском крае превысил даже Московскую область, увеличившись на 69%. Главными центрами жилищного строительства в ЮФО остаются агломерации Краснодара, Ростова-на-Дону и Сочи, тогда как средние и малые города региона развиваются гораздо менее интенсивно.

Плотность застройки в Уральском федеральном округе

Уральский федеральный округ (УФО) также демонстрирует высокую плотность новостроек — 7,1 лота на 1000 человек. Эксперты связывают это с наличием платежеспособного населения благодаря развивающемуся нефтегазовому сектору, обеспечивающему высокий уровень жизни в регионе.

Екатеринбург, крупнейший город округа, долгое время удерживает лидерство по объему ввода нового жилья. Например, в августе 2025 года в городе было введено в эксплуатацию более 1,3 миллиона квадратных метров жилья — рекордный показатель. Тюмень также относится к активным центрам строительства. В других городах региона, несмотря на экономический потенциал, динамика застройки остается значительно ниже.

Средние показатели плотности новостроек в других регионах

• Дальневосточный федеральный округ (ДФО) — 5,5 лотов на 1000 человек
• Северо-Западный федеральный округ (без Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 5,1 лотов
• Центральный федеральный округ (без Московского региона) — 4 лота
• Москва и Московская область — 4,6 лота
• Санкт-Петербург — 6 лотов
• Ленинградская область — 13,7 лотов

Высокий показатель в Ленинградской области и двух столицах связывают с мощным миграционным притоком, ведущим к активному расширению городских территорий и насыщению их новым жильем. В то же время другим региональным центрам пока сложно конкурировать с Москвой, Санкт-Петербургом и их агломерациями.

Интересный феномен на Дальнем Востоке

Вхождение Дальневосточного федерального округа в пятерку лидеров по плотности новостроек специалисты называют интересным явлением. Высокий спрос на жилье в крупных городах региона, прежде всего Владивостоке и Хабаровске, привлек внимание федеральных девелоперов, расширяющих здесь свое присутствие.

Помимо этого, в 2024 году регион продемонстрировал исторический рост населения благодаря правительственным программам привлечения новых жителей, субсидированию и развитию высшего образования.

Регионы с низкой плотностью застройки

Самые низкие показатели плотности новостроек демонстрируют:

• Сибирский федеральный округ — 3,4 лота на 1000 жителей
• Приволжский федеральный округ — 3,2 лота
• Северо-Кавказский федеральный округ — 1 лот

На Северном Кавказе невысокий уровень строительства объясняют быстрым ростом населения, слабым развитием строительной отрасли и преобладанием ИЖС. В регионе лишь город Ставрополь отличается умеренно активным строительством многоквартирных домов, в остальных территориях такие объекты редки.

Низкие значения в Сибирском и Приволжском округах обусловлены как естественной, так и миграционной убывью, замедлением экономического роста и суровыми климатическими условиями. Кроме того, на этих территориях нет крупных городов с интенсивным строительством, подобных Екатеринбургу или крупным южным мегаполисам.

Комментарий главного эксперта

Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban, отметила, что анализ показывает сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического роста страны — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени и Владивостоке. Она подчеркнула, что активность девелопмента напрямую зависит от численности платежеспособного населения и динамики его прироста, уровня доходов, экономического развития региона, а также государственной поддержки и стимулирования роста экономики.

По мнению Хасановой, новое жилье востребовано там, куда направлена миграция, где высокий уровень зарплат, востребованный кадровый рынок, активное развитие инфраструктуры и создаются новые рабочие места.

Обзор рынка первичного жилья в сентябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в сентябре 2025 года в Москве впервые за долгое время не было запущено ни одного нового проекта на рынке первичного жилья. Кроме столицы, в списке городов без премьерных запусков оказались также Ростов-на-Дону, Челябинск и Краснодар.

Вопрос-ответ

Какой регион России лидирует по плотности новой застройки и почему?

Лидером является Южный федеральный округ (ЮФО), где на 1 тысячу жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках. Аналитики связывают это с бурным ростом внутреннего туризма, созданием новых рабочих мест и массовой внутренней миграцией в крупные города, такие как Краснодар, Ростов-на-Дону и Сочи.

Какие регионы демонстрируют самые низкие темпы строительства и в чем причины?

Самые низкие показатели у Северо-Кавказского (1 лот на 1000 чел.), Приволжского (3,2 лота) и Сибирского (3,4 лота) федеральных округов. На Северном Кавказе это объясняется быстрым ростом населения при слабом развитии строительной отрасли и преобладании ИЖС. В Сибири и Поволжье причинами являются миграционная и естественная убыль населения, замедление экономики и суровый климат.

От чего, по мнению экспертов, напрямую зависит активность строительства нового жилья?

Активность девелопмента напрямую зависит от численности платежеспособного населения и динамики его прироста. Новое жилье наиболее востребовано в регионах, куда направлены миграционные потоки, где высокий уровень зарплат, развитый кадровый рынок, создаются новые рабочие места и активно развивается инфраструктура.