Снижение предложения новостроек с отделкой в России

С 2022 по 2025 год на первичном рынке жилья многих российских регионов наблюдается уменьшение доли квартир с готовой отделкой. Вместо них застройщики чаще предлагают лоты «в бетоне» — без отделки — или комбинированный формат, когда в рамках одного проекта доступны варианты разного типа отделки. Аналитики премии Urban отметили, что лишь в трёх регионах страны — Москве, Санкт-Петербурге и Черноморском побережье — квартиры с отделкой продолжают занимать лидирующие позиции в общем объёме предложения.

Перераспределение типов отделки в Москве

В Москве девелоперы перешли к более экономичным решениям. Доля жилья с готовой к заселению отделкой сократилась более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025-м. Также уменьшилось предложение квартир с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. Зато жильё с черновой отделкой выросло до 45,9%, что на 11,4 процентных пункта выше уровня 2022 года.

Факторы снижения популярности отделки

Основной причиной снижения спроса на квартиры с готовой отделкой эксперты считают отмену льготной ипотеки и повышение ключевой ставки. Наличие отделки перестало быть стимулом к покупке и иногда стало её препятствием, особенно в массовом сегменте. В Москве доля жилья без отделки увеличилась с 52,5% до 55,4%, в комфорт-классе и нижнем бизнес-сегменте наблюдается более значительный рост — с 27,3% до 42,4%.

Изменения на рынке Московской области

В Подмосковье изменения оказались ещё более заметными. Три года назад почти половина новостроек (47,4%) предлагалась с чистовой отделкой, однако к 2025 году эта доля упала до 13,3%. Значительно выросло количество корпусов с черновой отделкой — теперь их 300 из 800, что составляет 32,3% (+5,7 п.п. по сравнению с августом 2022 года).

Ситуация в других региональных центрах

• В Казани с 2022 года доля квартир без отделки выросла на 12,2 п.п.
• В Краснодаре — увеличение на 2,5 п.п.
• В Екатеринбурге — рост на 1,1 п.п.

В этих городах основной рынок занимает формат white box — квартиры под чистовую отделку: 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге и 62,6% в Новосибирске.

Региональные особенности массового сегмента

В ряде городов предложение квартир без отделки доминирует более чем на 80%. К ним относятся:

• Рязань — 94,3%
• Самара — 92,8%
• Барнаул — 87,2%
• Ульяновск — 87,1%
• Иркутск — 82,8%

Чуть ниже показатели в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Здесь преобладает массовый сегмент, где покупатели особенно чувствительны к росту цен, вызванному включением отделки, поэтому застройщики сокращают её объём.

Гибридный формат отделки как новая тенденция

Во многих городах наблюдается рост проектов с несколькими вариантами отделки в одном корпусе, что позволяет достичь максимального охвата аудитории и удовлетворить разнообразные потребности покупателей. В Краснодаре и Тюмени такие комплексы занимают 69,5% от выборки. Среди других регионов с заметным ростом гибридных форматов — Новороссийск (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростов-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапа (+26,3 п.п.), Московская область (+14,2 п.п.) и Ленинградская область (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге отмечается противоположная тенденция. В 2022 году жильё с отделкой составляло основу рынка — 43,6%, к 2025 году их доля увеличилась до 47,5%. В новостройках более 300 из 715 корпусов оснащены квартирами с готовой отделкой. При этом формат white box вырос до 18,9% (+8,3 п.п. за три года), а доля объектов без отделки снизилась на 10,6 п.п. — до 15,6%.

Эксперты связывают такую ситуацию с широкой доступностью семейной ипотеки на льготных условиях для петербуржцев, а также с высокой концентрацией крупного девелоперского капитала. Треть квартир с отделкой принадлежит одной компании, а ещё треть — четырём крупным игрокам. Благодаря масштабу они могут сохранять отделку, не увеличивая заметно конечную цену.

Развитие рынка Черноморского побережья

В 2025 году здесь преобладают новостройки с чистовой отделкой, что является относительно недавним трендом. В 2022 году на каждый лот с отделкой в Сочи приходилось семь без отделки, а в 2025 году соотношение приблизилось к 9:10 в пользу объектов с отделкой «под ключ». Это связано с растущей популярностью сервисных апартаментов среди покупателей и девелоперов. Аналогичная ситуация наблюдается в Анапе и Новороссийске, где квартиры с чистовой отделкой вытесняют другие форматы.

Изменения на рынке Приморского края

В Приморье доля квартир без отделки сократилась с 75,6% до 52,8%, уступая место другим форматам. Это связано с приходом федеральных девелоперов, предлагающих новые продуктовые решения. Одновременно увеличились показатели по white box (+3,8 п.п.), чистовой отделке (+1,8 п.п.) и отделке по желанию клиента (+7,1 п.п.).

Выводы экспертов и перспективы рынка

По мнению Ольги Хасановой, CEO премии Urban, девелоперы стремятся оптимизировать затраты, расширить целевую аудиторию и предложить сбалансированный ассортимент продуктов. Тем не менее региональные особенности рынка определяют разные стратегии:

• В городах с высоким туристическим потоком и большим числом инвестиционных квартир (например, Санкт-Петербург, Сочи) формат с чистовой отделкой сохраняет лидирующие позиции.
• В конкурентных мегаполисах с переизбытком жилья (Москва, Екатеринбург, Краснодар) застройщики чаще отказываются от отделки.
• В регионах с умеренными темпами строительства преобладают комбинированные форматы с несколькими вариантами отделки на выбор.

Таким образом, рынок новостроек претерпевает значительные изменения, отражая экономические и ипотечные реалии, а также национальные и региональные предпочтения покупателей.