Активность рынка вторичной недвижимости в конце года

Ноябрь и декабрь традиционно считаются самыми интенсивными месяцами по количеству сделок с недвижимостью. В пресс-службе компании «Жилфонд» «Стройгазете» сообщили, что на фоне возросшего числа мошеннических случаев эксперты подготовили памятку для покупателей, которая помогает выявить возможные риски при выборе квартир на вторичном рынке.

Цена – первый признак для проверки

Главным сигналом, вызывающим подозрение уже на стадии просмотра объявлений, является цена. Если стоимость жилой площади значительно ниже среднего по рынку, важно выяснить причины такой скидки.

Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский разъяснил, что если квартира расположена не на первом или последнем этаже и при этом не требует ремонта, то существенного снижения цены быть не должно. Возможные причины могут скрываться в проблемах с документами или бытовыми нюансами, которые проявятся после покупки. Другой вариант — стремление продать квартиру быстрее обычного. Тогда покупатель должен понимать мотивы продавца, особенно если речь идет об единственном жилье.

Внимание к описанию и фотографиям в объявлении

В объявлении о продаже должны обязательно быть указаны:

• точный адрес;
• число комнат;
• общая площадь;
• этаж;
• год постройки дома;
• фотографии всех помещений (кухни, комнат, ванной).

Неоднозначные формулировки, расплывчатые детали вместо конкретных фактов и сильная ретушь фотографий – причины насторожиться.

По словам специалистов, в лучшем случае такие объявления принадлежат недобросовестным риэлторам, которые привлекают внимание потенциальных покупателей фиктивными объектами. В худшем сценарии — это способ мошенничества.

Несоответствия в объявлении и при осмотре

Особое внимание следует обращать на следующие недочёты:

• квартира находится на другом этаже, нежели указано в объявлении;
• планировка не совпадает с опубликованным планом;
• внешний вид жилья существенно отличается от фотографий.

В подобных случаях необходимо проявлять максимальную осторожность при общении с продавцом.

Проверка документов – обязательный этап

Эксперты советуют запросить у продавца полный пакет документов и тщательно их проверить, включая:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• актуальную выписку из ЕГРН;
• паспорт собственника или нотариально оформленную доверенность представителя;
• согласие супруга (супруги) на продажу;
• технический паспорт БТИ и акт согласования перепланировки, если были изменения;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Александр Чернокульский подчеркнул: продавец не должен игнорировать запросы документов или отвечать уклончиво. При отсутствии полного комплекта зачастую можно объяснить ситуацию, однако полностью доверять лишь устным заверениям нельзя. Особенно настораживает предложение рассматривать только копии важных документов вместо оригиналов.

Медицинское освидетельствование – современный стандарт

Еще один «красный флаг» – отказ продавца пройти медицинское освидетельствование в день сделки. Такая процедура подтверждает дееспособность собственника и помогает избежать проблем в будущем.

В условиях нестабильного рынка вторичного жилья данная практика становится стандартной. Отказ пройти осмотр должен вызвать серьёзные сомнения у покупателя.

Покупка вторичного жилья в текущих условиях

По словам Александра Чернокульского, приобретение квартиры на вторичном рынке в конце 2025 года может быть выгодным вложением. Цены на готовое жилье находятся на минимальных отметках из-за высокой стоимости ипотеки, что заставляет продавцов предлагать значительные скидки.

В таких условиях существует возможность подобрать интересные варианты, и не стоит отказываться от сделки из-за опасений мошенничества. Важнее соблюдать меры предосторожности и обращаться к профессионалам для проверки объекта и проведения сделки.

Дополнительно эксперты советуют пользоваться титульным страхованием, которое обеспечивает защиту покупателя при оформлении недвижимости.

Доплата при обмене жилья на новостройку

Ранее «Стройгазета» сообщала, что при обмене старой квартиры на новостройку 58% покупателей готовы внести доплату до 2 миллионов рублей, 12% — более 3 миллионов рублей. Лишь 13% планируют совершить сделку без дополнительной оплаты, используя средства, вырученные от продажи своей квартиры.

Вопрос-ответ

На какие главные «красные флаги» стоит обратить внимание при покупке вторичной квартиры?

В первую очередь должны насторожить: цена значительно ниже рыночной, неполная информация или отретушированные фото в объявлении, несоответствие квартиры описанию при осмотре, а также нежелание продавца показывать оригиналы документов или проходить медицинское освидетельствование для подтверждения дееспособности.

Почему слишком низкая цена — это повод для беспокойства?

Если квартира не на крайних этажах и не требует срочного ремонта, необоснованно низкая цена может скрывать серьезные проблемы. Чаще всего это связано с юридическими сложностями, проблемами с документами или бытовыми недостатками, которые станут очевидны только после покупки. Также это может быть признаком того, что продавец очень спешит, и его мотивы необходимо тщательно выяснить.

Какие документы обязательно нужно запросить у продавца для проверки?

Необходимо проверить полный пакет оригинальных документов: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.д.), свежую выписку из ЕГРН, паспорт собственника, нотариальное согласие супруга на продажу (если применимо), технический паспорт БТИ и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Зачем нужно медицинское освидетельствование продавца в день сделки?

Эта процедура подтверждает дееспособность собственника в момент подписания договора. Это современная мера предосторожности, которая защищает покупателя от риска оспаривания сделки в будущем, если родственники продавца заявят о его недееспособности на момент продажи квартиры.