Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий (КРТ)

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке для обеспечения гибкости и справедливого распределения ответственности между всеми участниками проекта. Об этом заявил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев в ходе панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывшей Пермский Форум Развития «Города будущего».

Ответственность в рамках КРТ и актуальность экономических условий

Станислав Киселев подчеркнул, что на сегодняшний день ответственность в рамках КРТ возлагается лишь на застройщика, несмотря на наличие множества других участников процесса. В связи с этим он отметил важность четкого распределения обязательств всех сторон в договорах с учетом современной экономической ситуации.

Ключевые вопросы для доработки процедуры подготовки КРТ

Гендиректор особо выделил несколько процедурных аспектов, требующих пересмотра:

• Возможность передачи в залог банкам права аренды земельных участков, на которых реализуются проекты КРТ;
• Пересмотр размера компенсационных выплат за помещения в расселяемых аварийных домах;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их вовлечения в КРТ;
• Определение условий внесения изменений в договоры КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Предложения по изменениям в законодательстве

По словам Станислава Киселева, первоочередным является внесение изменений в Градостроительный кодекс, предоставляющих застройщикам право инициировать изменения в договорах КРТ при значительном изменении экономической ситуации. Такой подход можно разработать, опираясь на процедуры, используемые в сфере государственных закупок и государственно-частного партнерства.

Помимо этого, актуальна поддержка со стороны законодательства в вопросах учета непредвиденных обстоятельств, в числе которых:

• Выявление объектов культурного наследия на территории проекта;
• Отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

В связи с этим спикер обратил внимание на необходимость предоставления региональными властями полного и достоверного пакета документации о земельных участках КРТ до начала работ. Документация должна включать сведения о сети инженерных коммуникаций, результаты археологических изысканий и прочее.

Пересмотр подхода к расчету выкупной цены аварийного жилья

Особое внимание Станислав Киселев уделил текущей методике определения выкупной стоимости аварийного жилья для расселения в рамках КРТ. В настоящее время цена формируется из рыночной стоимости и компенсации за непроведенный капитальный ремонт (примерно 10–15%). Он считает, что такую дополнительную финансовую нагрузку следует снять с застройщиков, что будет способствовать снижению их затрат.

Оптимизация бюджетных расходов и улучшение условий для девелоперов

Возможным способом оптимизации бюджетных затрат на выкуп земельных участков частных лиц под административные здания является внедрение механизма обмена на равноценные участки в государственной или муниципальной собственности. Такой подход позволит эффективнее использовать бюджетные средства и ускорить процессы освоения территорий.

Кроме того, существует ряд особенностей договора КРТ, негативно влияющих на привлекательность проектов как для застройщиков, так и для банков, финансирующих строительство. Одной из таких проблем является неограниченный срок обжалования договоров, что повышает риски и снижает инвестиционную привлекательность.

Заключение

По мнению Станислава Киселева, предложенные изменения в Градостроительный кодекс позволят повысить экономическую эффективность проектов и ускорить их реализацию. В результате механизм КРТ станет более привлекательным и действенным инструментом для современного российского девелопмента.