Необходимость реформирования механизма комплексного развития территорий (КРТ)

Генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев высказался о необходимости усовершенствования механизма комплексного развития территорий (КРТ). Выступая на панельной сессии «Комплексное развитие территорий» в рамках Пермского Форума Развития «Города будущего», он подчеркнул, что для успешной реализации проектов требуется обеспечить большую гибкость и сбалансировать обязательства девелоперов в процессе выполнения договоров.

Ответственность участников КРТ и необходимость детализации обязательств

По словам Киселева, на текущий момент ответственность по договорам КРТ возлагается исключительно на застройщика, в то время как участие в проектах принимают несколько сторон. В связи с этим генеральный директор отметил необходимость четкого закрепления обязанностей всех участников договорных отношений с учётом экономической ситуации.

Основные направления доработки процедур подготовки КРТ

Станислав Киселев выделил около десяти процедурных моментов, требующих корректировки, в числе которых:

• пересмотр возможности залога права аренды земельных участков, на которых реализуются проекты КРТ, в пользу банков;
• корректировка размера выплат по возмещению за помещения в аварийных зданиях, подлежащих расселению;
• расширение оснований для обмена земельных участков с целью их вовлечения в развитие территорий по КРТ;
• регламентация условий внесения изменений в договоры КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Инициатива о праве застройщиков на внесение изменений в договор КРТ

Особое внимание Киселев уделил необходимости изменений в Градостроительном кодексе, которые позволят застройщикам самостоятельно инициировать или вносить корректировки в договоры КРТ при значительном изменении экономических условий. Он предложил разработать соответствующий алгоритм по аналогии с практиками, действующими в сфере государственных закупок и государственно-частного партнёрства.

Учет непредвиденных обстоятельств и информация о земельных участках

Другая важная инициатива — включение в законодательство положений, учитывающих непредвиденные обстоятельства, не зависящие от застройщика. Примерами таких ситуаций являются обнаружение объектов культурного наследия на территории КРТ либо невозможность технического подключения к инженерным сетям.

В этом контексте Станислав Киселев подчеркнул важность предоставления региональными властями максимально полной и достоверной информации о земельных участках до начала строительства. Речь идет о комплексном пакете документов, включающем сведения о наличии коммуникаций, результатах проведённых археологических исследований и другую сопутствующую информацию.

Пересмотр механизма расчёта выкупной стоимости аварийного жилья

Гендиректор отметил, что необходимо изменить текущий подход к определению выкупной цены аварийного жилья, подлежащего расселению на участках КРТ. Сегодня эта сумма формируется на основе рыночной стоимости с добавлением компенсации за непроведённый капитальный ремонт в размере 10–15% от стоимости помещения. Он считает, что устранение этой дополнительной финансовой нагрузки позволит снизить затраты застройщиков.

Улучшение финансирования и обмен земельных участков

Другой способ повысить эффективность КРТ — оптимизация бюджетных расходов, связанных с выкупом земельных участков у частных собственников под административные здания. Предлагается внедрить механизм обмена на равноценные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, что снизит необходимость больших затрат.

Сроки обжалования договоров и влияние на привлекательность проектов

Кроме того, договоры КРТ содержат положение об неограниченном сроке обжалования, что затрудняет привлечение финансирования и снижает интерес к проектам со стороны банков и застройщиков. Станислав Киселев считает важным пересмотреть данный аспект для повышения инвестиционной привлекательности.

Выводы

Подводя итоги, Киселев отметил, что предложенные изменения в Градостроительном кодексе помогут улучшить экономическую составляющую и ускорить реализацию проектов КРТ. Это, в свою очередь, повысит привлекательность комплексного развития территорий как ключевого инструмента современного российского девелопмента.