Необходимость возврата к федеральному регулированию механизма КРТ

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отметил важность пересмотра регулирования механизма комплексного развития территорий (КРТ) из-за существенных законодательных различий между регионами. В ходе сессии «Законодательное регулирование: помощь или тормоз в развитии российского девелопмента» на Восточном экономическом форуме (ВЭФ) он подчеркнул, что эти несоответствия требуют «донастройки» и унификации на федеральном уровне.

Эффективность механизма КРТ на примере Владивостока

По словам Глушкова, механизм комплексного развития территорий является одной из ключевых вех в отрасли девелопмента. В качестве положительного примера он привёл Владивосток, где комплексное развитие позволило вовлечь в строительство значительное количество ранее федеральных земельных участков.

Это способствовало развитию города и увеличению объёмов строительства жилой недвижимости. Такой опыт демонстрирует, что при правильной реализации КРТ может быть эффективным инструментом для территории.

Проблемы применения КРТ в регионах

Тем не менее, Антон Глушков указал на проблемы, с которыми столкнулся бизнес при внедрении данного механизма. Изначально бизнес рассчитывал на упрощение в обращении с земельными участками, которые трудно выкупить, такими как муниципальные земли, участки в частной собственности, объекты культурного наследия и деградированные территории.

В реальности же во многих субъектах КРТ превратился в форму социального налога, возлагаемого на бизнес как инициированного правообладателями, так и исполнительными органами власти.

Глава НОСТРОЙ подчеркнул, что такая ситуация воспринимается как вынужденная мера. Ранее темпы строительства жилых домов значительно опережали развитие социальной инфраструктуры, и теперь необходимо компенсировать этот разрыв. Однако делать обязательным полностью покрывать затраты на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру за счёт девелоперов — нецелесообразная практика.

Законодательные причины сложностей с КРТ

Антон Глушков связывает подобную ситуацию с недостатками действующего законодательства. Федеральный закон о комплексном развитии территорий был принят в рамочном формате и неоднократно корректировался. При этом субъекты самостоятельно адаптировали механизмы с учётом своих региональных особенностей.

Это привело к значительному расхождению в региональных нормах, что осложнило единое понимание и применение КРТ. Глушков отметил, что на протяжении времени усиливалось влияние регионального регулирования и снижалось федеральное, что стало причиной значительной разницы в подходах от региона к региону.

Предложения по совершенствованию

• Установить более четкие и единые федеральные рамки для вовлечения земельных участков в механизм КРТ;
• Ограничить возможность субъектов вводить чрезмерные социальные обязательства для бизнеса, которые значительно увеличивают себестоимость строительства и снижают доступность жилья;
• Найти баланс между обеспечением необходимой инфраструктуры и сохранением привлекательности проектов для девелоперов;
• Избежать практики, при которой социальная, транспортная и инженерная инфраструктура становится полностью финансовой нагрузкой на бизнес.

Последствия регионального регулирования и необходимость компромисса

Региональное регулирование КРТ негативно сказалось на рентабельности строительных проектов, что привело к уходу ряда предприятий с рынка и сокращению предложения нового жилья. Даже в местах с льготной ипотекой темпы запуска новостроек упали.

По мнению Антона Глушкова, крайне важно найти компромиссное решение. Обеспечить покупателей жильём с необходимой инфраструктурой, одновременно сохранив проекты экономически привлекательными для бизнеса и предупредив отток компаний из отрасли.

Он также отметил, что региональные власти не должны вводить новые правила без согласия бизнеса, чтобы не усугублять ситуацию.

Заключение

Инициатива Антона Глушкова направлена на улучшение и унификацию механизма КРТ на федеральном уровне для поддержки избавления от разрозненности законодательства и создания баланса между развитием инфраструктуры и сохранением экономической привлекательности девелоперских проектов. Такой подход может способствовать увеличению объёмов строительства и повышению доступности жилья в России.

Ранее президент НОСТРОЙ также участвовал в Стратегической сессии по повышению доступности жилья, что подчеркивает его заинтересованность в комплексном развитии отрасли.

Вопрос-ответ

В чем заключается основная проблема механизма комплексного развития территорий (КРТ) в России?

Основная проблема заключается в существенных различиях законодательного регулирования КРТ между регионами. Федеральный закон носит рамочный характер, что позволило субъектам вводить собственные нормы. Это привело к отсутствию единого подхода, усложнило применение механизма и создало неравные условия для девелоперов в разных частях страны.

Почему КРТ в регионах превратился в «социальный налог» для бизнеса?

Во многих субъектах власти стали использовать механизм КРТ для решения проблемы нехватки социальной инфраструктуры, обязывая девелоперов полностью покрывать расходы на строительство школ, дорог и инженерных сетей. Это воспринимается бизнесом как дополнительная финансовая нагрузка, которая значительно увеличивает себестоимость проектов и снижает их рентабельность.

Какие предложения по совершенствованию КРТ выдвинул Антон Глушков?

Он предложил унифицировать механизм на федеральном уровне: установить более четкие и единые правила вовлечения земельных участков в КРТ, ограничить право регионов на введение чрезмерных социальных обязательств для застройщиков и найти баланс между обеспечением территорий инфраструктурой и сохранением экономической привлекательности проектов для бизнеса.