Сокращение предложения квартир с отделкой на первичном рынке России

С 2022-го по 2025 год во многих регионах России наблюдается заметное сокращение предложения квартир с готовой отделкой на первичном рынке жилья. На смену им приходят лоты с черновой отделкой или смешанные варианты, когда внутри одного жилого комплекса представлены несколько типов отделки. Аналитики премии Urban сообщили «Стройгазете», что только в трех регионах страны доля квартир с отделкой сохраняет лидирующие позиции в общем объёме новостроек.

Тенденции в Москве и Московской области

Москва

В Москве застройщики перешли в режим экономии. Доля квартир с готовой к заселению отделкой снизилась более чем вдвое — с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025 году. Также уменьшилось количество лотов с предчистовой отделкой — с 14,6% до 11,4%. При этом доля квартир с черновой отделкой выросла до 45,9%, увеличившись на 11,4 процентных пункта.

Московская область

Перераспределение типов отделки в Подмосковье оказалось ещё более резким. Если в 2022 году предложения с готовой отделкой составляли почти половину рынка (47,4%), то к 2025 году их доля упала до 13,3%. Черновая отделка представлена в 32,3% корпусов — это рост на 5,7 процентных пункта по сравнению с августом 2022 года.

Региональные центры: рост доли объектов без отделки

В Казани, Краснодаре и Екатеринбурге наблюдается увеличение доли квартир без отделки с 2022 по 2025 год — на 12,2, 2,5 и 1,1 процентных пункта соответственно. Основным форматом в этих городах становится white box (под чистовую отделку): в Казани его доля составляет 63,2%, в Екатеринбурге — 41,5%, в Новосибирске — 62,6%.

Рынок массового жилья в малых городах и региональная специфика

В ряде городов черновая отделка доминирует — более 80% предложения. К таким населенным пунктам относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%) и Иркутск (82,8%). Немного меньше, но также преобладает этот формат в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Такое положение объясняется доминированием массового сегмента, где покупатели особенно чувствительны к росту цен за счёт отделки, и застройщики отказались от этой опции.

Смешанные форматы отделки в новостройках

Эксперты отмечают важный тренд — появление жилых комплексов, в которых представлены сразу два-три вида отделки. Такой подход расширяет аудиторию и охватывает разные потребительские сегменты. В Краснодаре и Тюмени такие проекты составляют 69,5% рынка. Быстрый рост этого формата зафиксирован в Новороссийске (+48,9 п.п.), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленинградской области (+13,6 п.п.).

Особенности рынка Санкт-Петербурга

Петербург демонстрирует обратную тенденцию: в 2022 году квартиры с отделкой составляли 43,6% рынка, а к 2025 году их доля выросла до 47,5%. Сейчас более 300 из 715 корпусов новостроек оснащены готовой отделкой. Формат white box стал также более распространённым — 18,9% (+8,3 п.п.), в то время как доля квартир без отделки сократилась на 10,6 п.п. до 15,6%.

Причиной такой ситуации в Санкт-Петербурге является больше возможностей оформить семейную ипотеку на льготных условиях по сравнению с Москвой. При этом на обе столицы установлен лимит суммы займа в 12 млн рублей, что при 20%-м первом взносе определяет максимальную стоимость квартиры в 15 млн рублей. В Москве такие квартиры составляют менее 25% предложения, в Петербурге — почти 60%.

Также на рынке Петербурга действует олигополия: треть лотов с отделкой принадлежит одной компании, ещё треть приходится на четырёх основных игроков. Благодаря эффекту масштаба они могут сохранять отделку без значительного увеличения цены.

Ситуация на Черноморском побережье и в Приморье

Черноморское побережье в 2025 году доминирует по доле квартир с чистовой отделкой. В 2022 году в Сочи на каждый лот с отделкой приходилось семь без отделки, но сейчас ситуация изменилась — почти 9 из 10 новостроек сдаются «под ключ». Эта трансформация связана с растущей популярностью сервисных апартаментов, которые востребованы как застройщиками, так и покупателями. Аналогично в Анапе и Новороссийске отмечается активное вытеснение «черновой» отделки и формата white box квартирами с готовой отделкой.

В Приморском крае доля квартир без отделки снизилась с 75,6% до 52,8%. Этот сдвиг связан с приходом федеральных девелоперов, которые предлагают новые форматы. При этом растёт доля вариантов white box (+3,8 п.п.), чистовой отделки (+1,8 п.п.) и отделки по желанию клиента (+7,1 п.п.).

Выводы экспертов и прогнозы

Гендиректор премии Urban Ольга Хасанова считает, что российские застройщики ищут пути оптимизации затрат, расширения аудитории и выстраивания сбалансированной продуктовой линейки. В разных регионах задачи решаются по-разному в зависимости от местных особенностей рынка и значения отделки в финальной цене.

В городах с высоким туристическим спросом и большим объёмом апартаментов, ориентированных на аренду, например, в Петербурге и Сочи, формат с чистовой отделкой продолжает удерживать позиции. В регионах с высокой конкуренцией и избытком предложения, таких как Москва, Екатеринбург и Краснодар, девелоперы стараются сокращать долю отделки. В менее динамичных регионах наблюдается сбалансированный подход с использованием нескольких вариантов отделки внутри проектов.

Заключение

Таким образом, с 2022 по 2025 год первичный рынок новостроек в России претерпевает значительные изменения в соотношении типов отделки квартир. В подавляющем числе регионов растёт доля объектов с черновой отделкой и формата white box, однако в некоторых крупных и туристически привлекательных центрах отделка остаётся востребованной и даже расширяет своё присутствие.