Тенденция сокращения средней площади квартир в московских новостройках

Рынок первичной недвижимости «старой» Москвы демонстрирует устойчивую тенденцию к уменьшению средней проектируемой площади квартир и апартаментов. Об этом сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, которая провела исследование изменения параметров недвижимости в сегментах комфорт-, бизнес- и премиум-класса за последние пять лет.

Согласно результатам анализа, средний размер лота в новостройках Москвы (без элит-класса) снизился с 61 кв. метра в 2020 году до 53 кв. метров в проектируемых коллективах жилья на 2025 год. Помимо этого, наблюдается постепенный уход апартаментов с рынка, что связано с введённым запретом на строительство недвижимости подобного формата.

Динамика по классам жилья

Комфорт-класс

Наиболее заметное сокращение коснулось комфорт-класса. Средняя площадь квартир сократилась с 52 кв. метров в 2019 году до 42 кв. метров по планам на 2025 год. Такая тенденция объясняется ростом популярности квартир-студий и желанием девелоперов повышать ликвидность и доступность жилья, особенно в условиях действующей льготной ипотеки.

По оценкам экспертов, снижение площади достигло предела. В ближайшие годы средний размер лота в комфорт-классе ожидается на уровне 46 кв. метров, что отражают проекты с запланированным вводом до 2027 года.

Бизнес-класс

Сокращение средней площади наблюдается и в бизнес-классе: с 73 кв. метров в 2019 году до 59 кв. метров к 2025 году. Девелоперы адаптируют предложения под рост стоимости квадратного метра, снижая площадь квартир для сохранения доступности рынка.

Прогнозы специалистов предполагают, что в 2026–2027 годах показатель площади стабилизируется («плато»), а с 2028 года возможно возобновление роста средней площади жилых лотов.

Премиум-класс

Средний размер квартир премиум-класса зависит от объёма и специфики введённых в эксплуатацию проектов конкретного года. В период с 2016 по 2020 год средняя площадь составляла около 99 кв. метров и снизилась до 93 кв. метров в 2021–2025 годах. Такие колебания объясняются влиянием отдельных масштабных проектов на общий рынок.

Факторы, влияющие на изменения площади квартир

По словам коммерческого директора SEZAR GROUP Ольги Барабановой, в жилых комплексах, где отсутствуют студии, средняя площадь квартир стабилизировалась. Девелоперы продолжают ориентироваться на ключевые параметры комфортной и эргономичной планировки, которые включают просторные гостиные, несколько санузлов и гардеробных комнат.

Колебания средней площади в диапазоне 3-7% связаны с особенностями каждого проекта, включая наличие лоджий, террас и долю однокомнатных квартир, которые в бизнес-классе нередко приобретают для объединения с более крупными лотами.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers, отметила, что изменения градостроительной политики, включая запреты на проектирование студий площадью менее 28 кв. метров и двухкомнатных квартир до 44 кв. метров, а также запрет на строительство апартаментов, оказывают влияние на средний размер жилья. Сокращение количества квартир в новых градостроительных комплексах (ГЗК) способствует увеличению средней площади жилых лотов.

Рынок квартир-студий и структура спроса

Аналитика «Стройгазеты» показывает, что доля квартир-студий на первичном рынке «старой» Москвы продолжает снижаться. По состоянию на сентябрь 2025 года она составляет около 13%, тогда как однокомнатные квартиры занимают примерно 35%, а двухкомнатные – 38,6% рынка.

Выводы и перспективы развития

• Средняя площадь квартир в московских новостройках в сегментах комфорт-, бизнес- и премиум-класса сократилась в среднем на 15% за последние пять лет.
• Переход к более компактным лотам в комфорт- и бизнес-классе связан с желанием девелоперов удержать доступность жилья на фоне роста цен и льготной ипотеки.
• Запреты на строительство студий и мелких квартир, а также запрет на апартаменты меняют градостроительную политику и стимулируют рост средней площади жилья в будущем.
• Ожидается стабилизация средней площади на новом уровне в ближайшие несколько лет с возможным ростом в бизнес- и премиум-классах по мере восстановления рынка.