Объем сделок на московском офисном рынке в первом полугодии 2025 года

По итогам первого полугодия 2025 года общий объем сделок на рынке классических офисов Москвы составил 779 тыс. кв. метров. Из них 35% (269 тыс. кв. метров) приходятся на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. кв. метров) — на аренду. Такие данные озвучили в пресс-службе компании Nikoliers для «Стройгазеты».

Рост доли сделок по покупке офисных площадей

Аналитики отмечают устойчивый рост доли сделок купли-продажи офисов на протяжении последних трёх лет. В 2021 году она составляла 6,9%, в 2022 году — 12,2%, а в 2023 году — 20,4%. В 2024 году доля резко выросла до 51,9%, что в значительной мере объясняется несколькими крупными приобретениями:

• РЖД приобрели 262 тыс. кв. метров в Moscow Towers;
• корпорация «Ростех» стала владельцем «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. метров;
• ЦБ РФ приобрёл 144 тыс. кв. метров в бизнес-центре SLAVA.

Прогноз на 2025 год предполагает, что доля покупок офисов не превысит уровень 2024 года и составит около 35–40% от общего объема сделок, который ожидается в размере 1,45 млн кв. метров. При этом в перспективе трёх лет возможен сдвиг спроса в сторону приобретения офисных площадей.

Предложение и тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы

Общий объем офисных площадей на рынке столицы достиг 20,6 млн кв. метров. По прогнозам, к 2027 году в Москве будет введено в эксплуатацию около 2,4 млн кв. метров новых офисных площадей. Из них примерно 15% площадей окажутся вакантными и выставлены на продажу, 7% — в аренду, и 5% объектов будут доступны как для покупки, так и аренды.

Объем предложения офисов на продажу за последний год вырос почти вдвое и достиг 866 тыс. кв. метров, из которых около 200 тыс. «квадратов» представлены целыми зданиями, а 164 тыс. кв. метров — блоками офисных помещений.

Перспективы продаж и влияние новых проектов

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что до конца 2026 года ожидается выход новых крупных проектов, которые будут продаваться частями («нарезкой»). Хотя последующий вывод этих блоков на рынок аренды частными инвесторами может несколько сбалансировать спрос, ключевым трендом останется стремление компаний приобретать офисные помещения.

Это объясняется ограниченным выбором качественных площадей и ростом ставок аренды. Недостаток свободных и качественных помещений по-прежнему сдерживает активность сделок: спрос сохраняется, но поиск подходящих вариантов занимает больше времени. Волатильность уровня вакансии минимальна, однако ограниченное предложение и выход новых объектов поддерживают рост арендных ставок.

Сокращение чистого поглощения офисных площадей

За первое полугодие 2025 года чистое поглощение офисных площадей снизилось на 91% — с 560 тыс. кв. метров в первом полугодии 2024 года до 53 тыс. кв. метров. Основными причинами стали:

• перенос сроков ввода новых BTS-объектов;
• дефицит крупных площадей;
• рост арендных ставок;
• сокращение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает время и стоимость переезда.

Для арендаторов критичным становится поиск баланса между качеством помещения и затратами на ремонт.

Динамика цен на первичном рынке коммерческой недвижимости

Во втором квартале 2025 года на первичном рынке офисов класса А и Prime зафиксирован средний рост цен на 10%. Исключение составляет зона между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД), где стоимость снизилась на 7% — до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры предложения, выходом объектов на стадии старта продаж.

Средневзвешенная стоимость блоков офисов по итогам июня 2025 года:

• Внутри ТТК — 513 тыс. рублей за кв. метр;
• Москва-Сити — 759 тыс. рублей за кв. метр;
• зона ТТК–МКАД — 431 тыс. рублей за кв. метр;
• за пределами МКАД — 228 тыс. рублей за кв. метр.

Для сравнения, в июне 2024 года средние цены составляли:

• Садовое кольцо — ТТК — 415 тыс. рублей за кв. метр;
• Москва-Сити — 626 тыс. рублей;
• ТТК–МКАД — 380 тыс. рублей;
• за пределами МКАД — 209 тыс. рублей.

Инвестиционный интерес и стратегия покупки офисов

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар отметил усиливающийся интерес частных инвесторов к покупке офисных блоков для последующей сдачи в аренду по ставкам выше среднерыночных. Приобретение офисов на этапе строительства набирает популярность ввиду дефицита крупных объектов, готовых к немедленному использованию или аренде.

Покупка позволяет зафиксировать цену и проектировать пространство под нужды бизнеса, создавая комфортную рабочую среду. Одновременно появление предложений от частных инвесторов расширяет выбор и способствует балансу на рынке.

Ключевые сделки первого полугодия 2025 года

• «Лукойл» приобрел 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B;
• «Т-Банк» купил 28,8 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Центральный Телеграф».

Среди арендаторов отметились:

• Helix, арендовавшая 10 тыс. кв. метров в бизнес-центре Neopolis;
• холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. кв. метров в деловом центре «Милютинский 12».

Структура спроса на московском офисном рынке

По результатам первых шести месяцев 2025 года лидерами по объему спроса стали компании из сферы добычи и распределения (19%). Значительный интерес проявили также представители следующих секторов:

• профессиональные услуги — 17%;
• ИТ и телекоммуникации — 14%;
• производство — 7%.

Влияние технологий на рынок офисной недвижимости

Ранее «Стройгазета» сообщала, что активное внедрение технологий и искусственного интеллекта меняет не только работу девелоперов и управляющих компаний, но и трансформирует весь офисный рынок, влияя на требования к помещениям и форматы их использования.