Южный федеральный округ — лидер по плотности новой застройки

По данным премии Urban, Южный федеральный округ (ЮФО) является лидером в России по плотности новой жилой застройки: здесь на каждую тысячу жителей приходится в среднем 8,3 квартиры в новых домах. Напротив, Северо-Кавказский федеральный округ (СКФО) располагается в числе аутсайдеров, где эта цифра не превышает одного лота на тысячу человек.

Причины активного строительства на юге

Аналитики связывают интенсивное обновление жилого фонда в ЮФО с рядом социально-экономических факторов, включая стремительный рост внутреннего туризма, создание новых рабочих мест и сопутствующую миграцию преимущественно в крупные туристические центры. Важным аспектом является также исторически высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что ограничивает возможность удовлетворить потребности быстрого притока населения через строительство многоквартирных домов.

Статистика Росстата подтверждает значительный миграционный прирост: Краснодарский край в первой половине 2025 года обогнал Московскую область по динамике прироста населения, увеличившись на 69%.

География застройки внутри ЮФО

Основные темпы нового строительства сосредоточены в Краснодарской, Ростовской и Сочинской агломерациях. Средние и малые города округа, напротив, демонстрируют относительно слабую застройку.

Уральский федеральный округ — высокий уровень застройки и благополучие региона

Уральский федеральный округ (УФО) занимает второе место по плотности новостроек — 7,1 лота на тысячу человек. Эксперты объясняют это наличием платежеспособной аудитории благодаря развитому нефтегазовому комплексу и высокому уровню материального благополучия жителей.

Крупнейший город региона, Екатеринбург, долгое время удерживает лидерство по объемам ввода нового жилья. Так, в августе 2025 года на первичный рынок было представлено более 1,3 млн квадратных метров жилья — рекордный показатель. Среди других перспективных для строительства городов — Тюмень. Однако большинство остальных городов УФО, несмотря на нефтяные доходы, не демонстрируют активную и системную застройку.

Средние показатели в других федеральных округах

• Дальневосточный федеральный округ (ДФО) — 5,5 лотов на тысячу жителей;
• Северо-Западный федеральный округ (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 5,1 лота;
• Центральный федеральный округ (за исключением Московского региона) — 4 лота.

Для сравнения, в Москве и Московской области плотность застройки составляет 4,6 лота на тысячу человек, в Санкт-Петербурге — 6, в Ленинградской области — 13,7 лотов. Высокие показатели в столичных агломерациях связаны с постоянным миграционным притоком и расширением жилого фонда.

Эксперты отмечают, что прочие региональные центры, несмотря на развитие, пока не способны конкурировать с Москвой и Санкт-Петербургом вместе с их сателлитами по уровню застройки.

Дальний Восток — интересный феномен среди федеральных округов

Дальневосточный федеральный округ удерживает место в первой пятерке по плотности новой застройки благодаря высоким темпам спроса на жильё. Владивосток и Хабаровск привлекли девелоперов, расширивших присутствие на Дальнем Востоке.

В 2024 году регионы округа отметились рекордным приростом населения, чему способствовали правительственные программы по привлечению новых жителей, государственные субсидии и развитие высшего образования.

Регионы с низкими показателями новой застройки

Самые маленькие показатели плотности новостроек зафиксированы в Сибирском (3,4 лота на тысячу жителей), Приволжском (3,2 лота) и Северо-Кавказском (1 лот) федеральных округах.

Причинами остаются:

• большой прирост населения и слабое развитие строительной отрасли на Северном Кавказе,
• естественная и миграционная убыль населения в Сибирском и Приволжском ФО,
• замедление экономического развития, неудобный климат и отсутствие сопоставимых с крупными городами активных центров строительства.

В СКФО единственным городом с относительно активным строительством является Ставрополь, тогда как в остальных районах новые многоквартирные дома появляются редко.

Экспертные выводы

Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban, подчеркнула, что анализ плотности застройки в федеральных округах выявляет сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического роста, таких как Ростов-на-Дону, Краснодар, Екатеринбург, Тюмень и Владивосток.

Согласно её словам, объемы нового жилья напрямую связаны с количеством платежеспособного населения, динамикой его роста, уровнем доходов, государственной поддержкой и экономическим развитием регионов. Новое жилье востребовано там, где наблюдаются миграционные потоки, высокий уровень зарплат, развитая инфраструктура и растущий рынок труда.

Рынок жилья в крупных городах в сентябре 2025 года

«Стройгазета» ранее сообщала, что в сентябре 2025 года в Москве впервые за долгое время не было выведено ни одного нового проекта на первичный рынок жилья. Кроме столицы, без премьер остались также Ростов-на-Дону, Челябинск и Краснодар.

Вопрос-ответ

Какой регион России лидирует по плотности новой застройки и почему?

Лидером является Южный федеральный округ (ЮФО), где на тысячу жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках. Основные причины — стремительный рост внутреннего туризма, создание новых рабочих мест и активная миграция населения в крупные туристические центры, такие как Краснодарская, Ростовская и Сочинская агломерации.

Почему в Уральском федеральном округе также высокий уровень строительства нового жилья?

Уральский федеральный округ (УФО) занимает второе место (7,1 лота на тысячу человек) благодаря наличию платежеспособной аудитории. Развитый нефтегазовый комплекс обеспечивает высокий уровень материального благополучия жителей, что стимулирует спрос на новое жилье, особенно в таких городах, как Екатеринбург и Тюмень.

В каких федеральных округах самые низкие показатели строительства и с чем это связано?

Самые низкие показатели зафиксированы в Сибирском (3,4 лота), Приволжском (3,2 лота) и Северо-Кавказском (1 лот) федеральных округах. Причинами являются естественная и миграционная убыль населения (Сибирь и Поволжье), замедление экономического развития, а также слабое развитие строительной отрасли при большом приросте населения (Северный Кавказ).