Необходимость улучшения механизма комплексного развития территорий

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке для обеспечения большей гибкости и сбалансированности обязанностей девелоперов на протяжении исполнения договоров. Об этом заявил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев во время панельной сессии «Комплексное развитие территорий», которая открыла Пермский Форум Развития «Города будущего».

Ответственность участников КРТ и распределение обязательств

По мнению Станислава Киселева, в рамках действующего механизма ответственность несет только застройщик, несмотря на участие в проекте множества сторон. «На сегодняшний день только застройщик формально регламентирован и отвечает по всем вопросам, хотя участников гораздо больше, – подчеркнул он. – Важно четко определить обязательства всех сторон договора, учитывая текущую экономическую ситуацию».

Ключевые вопросы, требующие доработки

Гендиректор ГК «КОРТРОС» выделил несколько важных процедурных аспектов подготовки проектов КРТ, нуждающихся в совершенствовании:

• Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, используемых для КРТ;
• Анализ размера выплат компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их привлечения к КРТ;
• Условия изменения договора КРТ при существенных обстоятельствах, не зависящих от застройщика.

Внесение изменений в Градостроительный кодекс

По словам Станислава Киселева, одним из первоочередных вопросов является предоставление застройщикам права инициировать или вносить изменения в договор КРТ при значительных изменениях экономических условий. Для этого можно разработать алгоритмы по аналогии с механизмами, применяемыми в госзакупках и госсекторе, а также в рамках государственно-частного партнерства.

Кроме того, необходимо отразить в Градостроительном кодексе учет непредвиденных обстоятельств, не зависящих от девелопера. Например, это выявление объектов культурного наследия или невозможность технического подключения к инженерным сетям.

Информационная прозрачность и подготовка к работам

Гендиректор отметил важность предоставления региональными властями полной и достоверной информации о земельных участках еще до начала работ. Это включает документы о наличии инфраструктурных сетей, проведение археологических исследований и их результаты.

Пересмотр параметров компенсаций и обмена земельными участками

Особое внимание Станислав Киселев уделил подходу к определению выкупной цены аварийного жилья, предназначенного для расселения в рамках КРТ. Сейчас она складывается из рыночной стоимости помещения и компенсации за непроведенный капитальный ремонт (около 10–15%). Такие дополнительные выплаты создают значительную финансовую нагрузку на застройщиков. «Снятие этой избыточной нагрузки поможет снизить затраты девелоперов», – считает он.

Еще одним механизмом оптимизации бюджетных расходов может стать обмен земельных участков частных владельцев на равноценные участки в государственной или муниципальной собственности для размещения административных зданий.

Особенности договора КРТ и их влияние на привлекательность проектов

Станислав Киселев обратил внимание на особенности действующего договора КРТ, которые снижают его привлекательность как для застройщиков, так и для банков, предоставляющих финансирование. В частности, к таким факторам относится неограниченный срок обжалования договора, создающий правовую неопределенность.

Заключение

Предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс помогут улучшить экономику проектов КРТ и ускорить их реализацию. Это повысит привлекательность комплексного развития территорий как важного инструмента современного российского девелопмента, резюмировал Станислав Киселев.

Вопрос-ответ

Почему действующий механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке?

По мнению экспертов, механизм КРТ требует большей гибкости и сбалансированности. На сегодняшний день вся ответственность за реализацию проекта ложится на застройщика, хотя в процессе участвует множество сторон. Необходимо четко определить обязательства всех участников договора, особенно в условиях меняющейся экономической ситуации.

Какие ключевые изменения предлагается внести в законодательство для улучшения проектов КРТ?

Предлагается внести поправки в Градостроительный кодекс, которые позволят застройщикам инициировать изменение условий договора КРТ при существенных, не зависящих от них обстоятельствах (например, резкий рост цен или выявление объекта культурного наследия). Также предлагается пересмотреть размер компенсаций за аварийное жилье и расширить возможности по обмену земельными участками для вовлечения их в проекты КРТ.

Какие финансовые аспекты КРТ создают трудности для девелоперов?

Основными финансовыми трудностями являются: запрет на передачу в залог банкам права аренды земли под КРТ, что усложняет получение проектного финансирования; завышенный размер компенсаций за расселяемое аварийное жилье, включающий не только рыночную стоимость, но и доплату за не проведенный капремонт, что создает избыточную нагрузку на бюджет проекта.

Что может повысить информационную прозрачность и снизить риски для застройщиков на начальном этапе?

Для снижения рисков региональным властям рекомендуется предоставлять полную и достоверную информацию о земельных участках еще до начала работ. Это включает в себя документацию о наличии и состоянии инфраструктурных сетей, а также результаты проведенных археологических исследований, что позволит избежать непредвиденных затрат в будущем.