Необходимость модернизации механизма КРТ

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) нуждается в доработке, чтобы обеспечить большую гибкость и сбалансировать ответственность девелоперов в процессе исполнения договоров. Об этом заявил генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывавшей Пермский Форум Развития «Города будущего».

Балансировка обязательств участников проектов

Станислав Киселев подчеркнул, что на сегодняшний день ответственность в рамках КРТ возлагается исключительно на застройщика, в то время как в проектах участвует гораздо больше сторон. «Важно прописать обязательства всех участников договора, учитывая актуальные экономические условия», — отметил он.

Основные проблемные вопросы процедур подготовки КРТ

Эксперт выделил около десяти процедурных аспектов, требующих пересмотра и доработки:

• Пересмотр возможности передачи права аренды земельных участков, где реализуется проект КРТ, в залог банкам.
• Корректировка размера компенсаций за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению.
• Расширение оснований для обмена земельных участков с целью их вовлечения в проекты КРТ.
• Определение условий изменения договора КРТ при существенных изменениях обстоятельств, не зависящих от застройщика.

Право инициирования изменений в договоры КРТ

Генеральный директор отметил, что одной из первоочередных задач является внесение поправок в Градостроительный кодекс, позволяющих застройщику самостоятельно инициировать или вносить изменения в договор КРТ при значительных изменениях экономической среды. Для разработки соответствующего алгоритма предлагается ориентироваться на практики, применяемые в государственных закупках и государственно-частном партнерстве.

Учет непредвиденных обстоятельств в проектах

Кроме того, Киселев сообщил о необходимости изменений в Градостроительном кодексе, которые позволят учитывать непредвиденные обстоятельства вне контроля застройщика. К таким ситуациям относятся, например:

• Обнаружение объектов культурного наследия на территории проекта.
• Отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

В связи с этим он акцентировал внимание на важности предоставления региональными властями полного комплекса информации о земельных участках, включая наличие инженерных коммуникаций и результаты археологических изысканий, до начала работ по освоению территории.

Пересмотр методов расчета выкупной цены аварийного жилья

С точки зрения Станислава Киселева, требует внимания и методика определения выкупной стоимости аварийного жилья для расселения в рамках КРТ. В настоящее время цена формируется исходя из рыночной стоимости и добавочной компенсации за непроведённый капитальный ремонт в размере 10-15%. По его мнению, такую дополнительную финансовую нагрузку следует снять с девелоперов, что поможет снизить их затраты и повысить эффективность проектов.

Оптимизация использования бюджетных средств через обмен земельных участков

Еще одним направлением совершенствования КРТ является сокращение расходов бюджета на выкуп участков у частных собственников для строительства административных зданий. Решить эту проблему можно с помощью механизма обмена на равноценные земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Проблемы договора КРТ и их влияние на финансирование

Кроме того, Киселев обозначил наличие особенностей в договоре КРТ, которые снижают привлекательность проектов не только для застройщиков, но и для банков, оказывающих финансирование. В частности, речь идёт о неограниченном сроке обжалования условий договора, что увеличивает риски и может тормозить реализацию проектов.

Заключение: перспективы развития механизмов КРТ

Станислав Киселев выразил уверенность, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны повысить экономическую эффективность проектов КРТ, ускорить их реализацию и сделать этот инструмент более привлекательным для современного российского девелопмента.