Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев выступил с инициативой доработки механизма комплексного развития территорий (КРТ), подчеркнув потребность в большей гибкости и сбалансированности обязательств девелоперов на всех этапах исполнения договора. Его выступление состоялось в рамках панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывающей Пермский Форум Развития «Города будущего».
Баланс обязательств между участниками КРТ
По словам Киселева, на сегодняшний день ответственность в рамках КРТ фактически возложена только на застройщика. При этом, число участников проекта значительно больше, а их роль и обязательства остаются недостаточно формализованными. Это создает дисбаланс и повышает риски для девелоперов.
В связи с этим эксперт отметил важность закрепления обязанностей всех сторон договора с учётом текущей экономической ситуации, чтобы отражать реальную картину и создавать более справедливую систему взаимодействия.
Основные проблемы и предлагаемые изменения
Станислав Киселев выделил несколько ключевых процедурных вопросов, которые требуют корректировки в рамках подготовки и реализации договоров КРТ:
- Пересмотр возможности передачи банкам в залог права аренды земельных участков, используемых в проектах КРТ.
- Регулирование размера компенсационных выплат за помещения в расселяемых аварийных домах.
- Расширение оснований для обмена земельными участками с целью их последующего вовлечения в КРТ.
- Установление условий для изменения договора КРТ в случае существенных изменений обстоятельств, не зависящих от застройщика.
Право девелопера на участие в корректировке договора
Гендиректор обратил внимание, что первоочередным изменением в Градостроительный кодекс должно стать предоставление застройщикам права инициировать или вносить правки в договор КРТ при значительном изменении экономической ситуации. По его мнению, разработка алгоритма возможна по аналогии с механизмами, применяемыми в государственно-частных партнерствах и в сфере госзакупок.
Учёт непредвиденных обстоятельств
Дополнительная поддержка девелоперам может быть обеспечена за счёт изменений, направленных на учёт обстоятельств, не зависящих от застройщика. К таким ситуациям относятся, например, обнаружение объектов культурного наследия на участке или невозможность технически подключиться к инженерным сетям.
Киселев акцентировал внимание на необходимости предоставления региональными властями полной и достоверной информации о земельном участке до начала работ. В этот пакет документов должны входить данные о наличии сетей, проведение археологических изысканий и их результаты.
Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья
Еще одной проблемой стала методика расчёта выкупной цены для расселения аварийного жилья на территориях КРТ. Сейчас она включает рыночную стоимость и компенсацию за непроведённый капитальный ремонт, которая составляет дополнительно 10–15% стоимости помещения. По мнению Киселева, это создаёт избыточную финансовую нагрузку на застройщиков, которую следует снизить для уменьшения затрат на реализацию проектов.
Оптимизация бюджета за счёт обмена земель
Инструмент КРТ можно сделать более эффективным, сократив расходы бюджета на выкуп земель частных лиц, где планируется размещение административных зданий. Спикер предложил внедрение механизма обмена на равноценные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Сроки обжалования договора и привлекательность проектов
Особенностью действующего договора КРТ, снижающей привлекательность проектов как для застройщиков, так и для банков, является неограниченный срок на обжалование договора. Такая правовая неопределённость увеличивает риски и замедляет финансирование.
Заключение
По итогам своего выступления Станислав Киселев подчеркнул, что предлагаемые изменения в Градостроительный кодекс способны улучшить экономику проектов комплексного развития территорий и ускорить их реализацию. Это повысит привлекательность КРТ как одного из ключевых инструментов современного российского девелопмента.
