«Москва-Сити» сохраняет лидерство на офисном рынке Москвы

Деловой район «Москва-Сити» продолжает подтверждать статус ключевого центра для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакантных площадей. По состоянию на август 2025 года доля офисных площадей классов А и Prime в кластере достигла 22% от общего объёма офисного фонда Москвы, сообщили в пресс-службе компании Nikoliers.

Рост арендных ставок и динамика рынка

В течение 2025 года средняя ставка аренды в «Москва-Сити» увеличилась на 18%, достигнув в третьем квартале отметки 80 500 рублей за квадратный метр в год. Этот показатель почти в два раза (на 96%) превышает среднее значение по другим столичным офисным локациям, где ставка составляет 41 100 рублей за кв.м в год.

За период с 2023 по третий квартал 2025 года средние ставки в «Москва-Сити» выросли вдвое, значительно обгоняя темпы роста арендных ставок в других субрынках Москвы.

Прогнозируется, что к концу 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 рублей за квадратный метр в год, в 2026 году – 84 200 рублей, а к 2027 году – 86 000 рублей. По итогам третьего квартала 2025 года разброс ставок для офисов класса А и Prime находился в диапазоне от 59 300 до 105 000 рублей за кв.м в год. При этом данные значения не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.

Факторы, влияющие на средневзвешенную ставку аренды

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отметил, что средневзвешенная арендная ставка зависит от структуры вакантных предложений на рынке:

• При дефиците качественных офисных площадей и высоких темпах сокращения вакансии средневзвешенные ставки могут снижаться из-за преобладания более дешёвых и менее качественных блоков.
• Напротив, выход на рынок крупных качественных площадей с выше средней ставки приводит к росту средневзвешенного показателя.

Объёмы предложения и планы развития территории

Общий объём офисных площадей в «Москва-Сити» к третьему кварталу 2025 года достиг почти 1,7 млн кв.м, тогда как в 2024 году показатель составлял около 1,6 млн кв.м. За третий квартал было введено в эксплуатацию 91 300 кв.м новых площадей.

В 2026 году новый ввод офисов не планируется по причине отсутствия свободных земельных участков после периода активного строительства с 2007 по 2017 годы.

В среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. Запланирован ввод башни многофункционального комплекса площадью 73 тыс. кв. метров, который, по прогнозам, будет полностью востребован рынком к моменту завершения строительства за счёт устойчивого спроса.

Ожидается, что к 2027 году уровень вакантных площадей снизится до 2,3%.

Уровень вакантности и новые предложения

На момент публикации уровень вакансии в «Москва-Сити» составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию здания iCity Space Tower, на рынок выйдет около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей от частных инвесторов. Из них 15–20 тыс. кв.м планируется сдать в аренду до конца года.

С учётом выхода новых площадей и их поэтапного распределения не ожидается значительного роста вакансии: по базовому сценарию, её уровень по итогам 2025 года не превысит 3,5%.

В период с 2027 по 2030 год в пределах «Старого Сити» и «Нового Сити» будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. метров офисных площадей.

Перспективы развития офисной инфраструктуры Москвы

В рамках программы реновации московской городской среды планируется создание нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Этот проект предусматривает выход на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, которая будет включать деловой кластер, жилой сектор и торговую инфраструктуру.

Ввод современных офисов класса А в новом кластере сформирует дополнительную точку притяжения для бизнеса и расширит предложение качественных рабочих пространств.

Растущий спрос на сервисные офисы

Также на фоне дефицита классических офисных площадей арендаторы всё активнее обращаются к сервисным офисам. Увеличение спроса и снижение вакантности в данном сегменте привели к росту средневзвешенной стоимости аренды рабочего места на 62% — с 33 000 рублей в месяц в октябре 2024 года до 54 000 рублей в августе 2025 года.